Ablöse von Einrichtungsgegenständen

Ablöse von Einrichtungsgegenständen

 

Die auch nach der Mietrechtsreform von 2001 weiterhin zulässige Ablöse von Einrichtungsgegenständen war mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren, bei denen um die zulässige Höhe des Kaufpreises für Einbauküchen, alte Schränke etc. gestritten wurde. Nach der Rechtsprechung darf der Preis für die Einrichtungsgegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten – andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam.

Beispiel: Der Vormieter verlangt für einige Küchenschränke 1.000 Euro. Die Schränke sind aber nur 200 Euro wert. Dazu rechnet man die 50 Prozent, also 100 Euro. Bezahlen müsste der neue Mieter also 300 Euro – und nicht mehr. Alles, was darüber hinaus gezahlt wurde, kann sogar als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch liegt bei drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erhalten hat (oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erhalten müssen).

Tatsächlicher Wert der Ablöse von Einrichtungsgegenständen

Der Wert der Ablöse von Einrichtungsgegenständen richtet sich übrigens nach deren tatsächlichem, marktüblichen Zeitwert und deren Zustand. Dabei ist allerdings der Gebrauchswert in der Wohnung, das heißt in zusammengebautem und benutzbarem Zustand, zugrunde zu legen und nicht der mögliche Einzelverkaufspreis auf dem nächsten Flohmarkt.

Hier muss – unter Zugrundelegung des Neupreises – geschätzt werden. Aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts (Az. 8 U 314/03) geht hervor, dass der tatsächliche Wert des eingebauten Inventars meist höher anzusetzen ist als der Zeitwert der einzelnen Inventargegenstände auf dem Gebrauchtwarenmarkt. So müssen die vom Nachmieter eingesparten Transport- und Einbaukosten berücksichtigt werden. Nachmieter sollten eine genaue Liste der übernommenen Gegenstände anfertigen und gegebenenfalls den Zustand durch Zeugen bestätigen lassen.

Ablösepflicht durch den Vermieter?

Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel nicht verpflichtet, dem bisherigen Mieter den Verkauf von Einrichtungsgegenständen an den Nachmieter über eine Ablöse zu ermöglichen. Er muss auch einen vom Mieter empfohlenen Nachmieter nicht akzeptieren, der die geforderte Ablöse zahlen will. Entscheidet er sich für einen anderen Mietinteressenten, der jedoch die Ablöse nicht zahlen möchte, macht sich der Vermieter gegenüber dem Altmieter nicht schadenersatzpflichtig (Amtsgericht München, Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08).

Nach § 4a Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist ein Vertrag grundsätzlich wirksam, in dem sich ein neuer Mieter verpflichtet, vom Vermieter oder Vormieter im Zusammenhang mit dem neuen Mietverhältnis gegen Ablöse Einrichtungsgegenstände zu übernehmen. Im Zweifelsfall gilt allerdings, dass eine solche Vereinbarung unter der Voraussetzung geschlossen wurde, dass der Mietvertrag auch zustande kommt. Unwirksam ist die Vereinbarung, wenn der verlangte Betrag in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert des übernommenen Gegenstandes steht. Davon ist auszugehen, wenn die oben erwähnte 50-Prozent-Grenze überschritten ist.

 

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Hinweise

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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