Bewertungsverfahren im Überblick: Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie ermittelt. Der abschließende Verkehrswert ergibt sich durch Addition beider Werte. Die Methode kommt insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.

Der Bodenwert wird in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens unter Zuhilfenahme von Daten des lokalen Gutachterausschusses ermittelt. Für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren sind die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Dabei fließen unter anderem die Größe der Wohnfläche, die Bauqualität, das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen, Garten in die Analyse ein.

Grundlage dieser Methodik sind die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Bei diesen Herstellungskosten können die Sachverständigen auf spezielle Tabellen zurückgreifen. Dabei gilt: Die Baukosten eines Reihenmittelhauses sind im Schnitt pro Quadratmeter geringer als für ein freistehendes Einfamilienhaus.

Sachwertverfahren Berechnung

Von diesem Wert werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Sachverständige gehen in der Regel bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten mit 170.000 Euro berechnet und ist die Immobilie 15 Jahre alt, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro.

Man kann diesen automatischen Wertverlust „aufhalten“, in dem man die Immobilie umfassend modernisiert. Wird etwa ein Gründerzeithaus umfassend saniert und mit zeitgemäßer Technik versehen (Heizungsanlage, Fenster, Balkone), dann hat es quasi wieder Neubau-Qualität.

Eingerechnet werden auch wertmindernde Faktoren wie beispielsweise Renovierungsstaus oder Mängel wie feuchte Keller. Schließlich kommt beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor zum Einsatz. Der dient dazu, die Nachfrage nach Immobilien dieser Art einzubeziehen. Denn eine Eigentumswohnung in einer strukturschwachen Kleinstadt wird einen geringeren Verkehrswert haben, als die gleiche Wohneinheit in einer Großstadt mit hoher Nachfrage.

Sie wollen Ihr Haus über das Sachwertverfahren bewerten lassen? Kontaktieren Sie uns jetzt.

Foto: urfinguss

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Ersetzt die Online-Wertermittlung ein professionelles Gutachten?

Die Online-Wertermittlung Im Internet finden sich zahlreiche kostenlose Online-Rechner, mit denen Sie den Wert Ihrer Immobilie in wenigen Minuten berechnen können. Dabei handelt es sich nicht um eine offizielle Bewertungsmethode gemäß ImmoWertV. Lässt sich darüber […]

Weiterlesen

Bewertungsverfahren im Überblick: Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren Bei einem professionellen Gebäudegutachten wird häufig auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen, wenn es für die betreffende Immobilienart eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte gibt. Darunter fallen in der Regel Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie Reihenhäuser. Von […]

Weiterlesen

Bewertungsverfahren im Überblick: Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren Dieses Verfahren wird zumeist bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen angewendet. Darunter fallen also Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, aber auch Einkaufszentren, Parkhäuser und Logistikflächen. Ausgangspunkt ist der Jahresreinertrag. Damit sind die Mieteinnahmen gemeint, abzüglich […]

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Michael Mühlmann / Team ISB München Immobilien

Michael Mühlmann

Dipl. Sachverständiger (DIA)
zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch European Certifikation EUcert CYF
Abgeordneter im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft (BVFI)
Regionaldirektor München für den Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI)


Superkraft:
Special Operations & Immobiliengutachten

Kristina Kühn

Kristina Kühn

DEKRA zertifizierte Sachverständige D1
Immobilienmaklerin (IHK)
Grundstücks- und Hausverwalterin (IHK)
Abteilungsleitung Immobilienverkauf
Sales Manager




Superkraft:
Macht Käufer und Verkäufer glücklich

Jutta Mühlmann-Rab

Diplom Kauffrau
Münchens erste DEKRA zertifizierte Immobilienmaklerin
Immobilienverkauf
Geschäftsführende Gesellschafterin





Superkraft:
Mediator - hält als Wassermann stets die Waage

Luca Maximilian Mühlmann

Luca Maximilian Mühlmann

Kundenbetreuung
Akquise I Vertrieb I Kundenservice

Superkraft:
Kunden gewinnen - Kunden begeistern

Hier könnte Ihr Name stehen

Wir stellen ein!
Immobilienmakler für den Immobilienverkauf


Jetzt bewerben!

Thomas Kamrau

Thomas Kamrau

Immobilienmakler (IHK)
Sales Assistent

Superkraft:
Freude am Kunden und Freude am Immobilienverkauf

Yvonne Wiest

Marketing
Online- und Offline, SEO/SEA

Superkraft:
„Kreativität ist Intelligenz, die Spaß hat"

Chris Beutner

Marketing - Fotograph


Superkraft:
Seine Bilder erzählen Geschichten

Diana Fey / Team ISB München Immobilien

Diana Fey

Marketing


Superkraft:
„Hüterin des Wortschatzes"

Sabine Rocholl / Architektin / Team ISB München Immobilien

Sabine Rocholl

Architektin


Superkraft:
Schafft aus Gedanken reale Immobilien

Carsten Neder / ISB München Immobilien Team / Grafik

Carsten Neder

Marketing - Grafik


Superkraft:
Freude an Kreativität der Grafik

Leander Rab

Leander Rab

Marketing


Superkraft:
3D Vermessungsexperte und Wohnflächenerfassung sowie Bildmanufaktur

Hanna Poppensieker

Immobilienmaklerin
Sales Assistent

Superkraft:
under construction - Neuzugang im Team

Gianluca Oetzel

Kundenbetreuung
Akquise I Vertrieb I Kundenservice

Superkraft:
under construction - Neuzugang im Team