Erbe München
Ich habe eine
Immobilie geerbt.
Was nun ?

Erbe Irrglaube

Es ist ein weitverbreitetes Missverständnis, dass, wenn ein Ehepartner stirbt, all sein Besitz automatisch an den überlebenden Ehepartner geht. Dies ist nur der Fall, wenn der verstorbene Ehepartner (sog. Erblasser) es explizit in seinem Testament (sog. letztwillige Verfügung) festgelegt hat. Wenn kein Testament existiert, wird das Vermögen des Erblassers in Übereinstimmung mit dem Gesetz aufgeteilt. Für die Höhe der einzelnen Anteile sind das Verwandtschaftsverhältnis und der Güterstand der Ehegatten ausschlaggebend. Hierbei erhält der überlebende Partner neben anderen Erben nur einen bestimmten Teil des Nachlasses.

Immobilienerbe Faktor Zeit – das sollten Sie auf keinen Fall aufschieben

Folgende Unterlagen des Verstorbenen sollten Sie sap zusammenstellen können. Hierzu gehört der Personalausweis, die Geburts- und Heiratsurkunde, Krankenversicherungskarte, eventuelle Versicherungspolicen oder Scheidungsurteil. Bankunterlagen sowie Versicherungsverträge werden gegebenfalls benötigt, um die Lebens-, Unfall- oder Sterbegeldversicherungen über den Tod des Versicherten zu informieren. Dies sollte unverzüglich geschehen – ohne schuldhaftes Zögern. Ansonsten riskieren Sie die Leistungsverweigerung der Versicherungsunternehmen. Damit der Bestatter tätig werden kann, müssen Sie spätestens am dritten Werktag nach dem Tod die Sterbeurkunde beantragt habt. Last but not least: Wer Vermögen erbt, muss dieses innerhalb von 3 Monaten dem zuständigen Finanzamt mitteilen..

Erbe: Bin ich überhaupt im Grundbuch eingetragen?

Wenn Sie kein Testament haben, ist die Höhe Ihrer Erbmasse davon abhängig, ob Ihr überlebender Ehepartner tatsächlich als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Viele Frauen gehen irrtümlich davon aus, dass sie in jedem Fall Miteigentümer der gemeinsam erworbenen Immobilie sind. In Wirklichkeit ist es jedoch so, dass nicht immer bei dem ursprünglichen Kaufvertrag die Ehefrau als Miteigentümerin der Immobilie ins Grundbuch eingetragen wurde. 

Das bedeutet, dass der Mann juristisch Alleineigentümer der Immobilie ist und nicht nur der Miteigentumsanteil des verstorbenen Ehepartners wird vererbt, sondern die ganze Immobilie. Um keine böse Überraschung zu erleben, sollten Sie im Zweifel also immer eine Überprüfung beim Grundbuchamt vornehmen. Um hierfür das notwendige „berechtigte Interesse“ zur Grundbucheinsicht nachzuweisen, benötigen Sie lediglich die Vorlage der Heirats- und Sterbeurkunde sowie Ihres Personalausweises beim Grundbuchamt.

Erbe: Wann Erbschein beantragen?

Wenn Sie Ihr Erbe annehmen und sie eine stetige Bestätigung Ihrer Erbenstellung verlangt wird, empfehlen wir Ihnen, einen Erbschein zu beantragen. In diesem wird festgehalten, wer der Erbe ist und wie groß der Anteil/die Quote ist. Falls nur ein privates Testament vorliegt, wird dies umso wichtiger. Den Erbschein können Sie beim Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt gewohnt hat. Jede Person, die glaubt, dass sie ein Erbe ist, muss dies persönlich vornehmen. Sollten mehrere Erben gilt die Ausstellung eines gemeinschaftlichen Erbscheines.

Immobilienerbe in München: Nicht ohne das Finanzamt – die Erbschaftssteuer

Personen, die in Deutschland Immobilien oder andere Vermögenswerte erben, müssen normalerweise Erbschaftssteuern zahlen. Es gibt aber einige Ausnahmen und Sonderregelungen beim Erwerb von Immobilien. Im Allgemeinen gilt: Je näher die Beziehung ist, desto höher sind die steuerlichen Freibeträge. Die Regulierungen sind im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegt.

Ehepartner sind zum Beispiel bis zu einem Wert von 500.000 Euro von Steuern befreit. Kinder und Stiefkinder können jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro geltend machen, Enkel von ihren Großeltern 200.000 Euro. Verwandte, die weiter entfernt sind, wie z.B. Nichten, Neffen und Lebensgefährten, haben Anspruch auf einen Freibetrag von 20.000 Euro. Übersteigt der Wert des Erbes diesen Betrag, müssen Steuern gezahlt werden.

Beim Erben eines Hauses fallen oft Erbschaftsteuern an. Diese werden vom Finanzamt berechnet und müssen vom Erben innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers bezahlt werden. Beispielsweise erbt ein Kind ein Haus, dessen Verkehrswert 550.000 Euro ist. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro beträgt die Steuer 150.000 Euro. Die Steuerrate für diese Summe beträgt 11 Prozent (Steuerklasse eins), was zu Gesamterbschaftsteuern in Höhe von 16.500 Euro führt. Falls der Erbe die Summe nicht auf einmal zahlen kann, kann häufig mit dem Finanzamt eine Ratenzahlung vereinbart werden. 

Der Steuersatz ist in der Steuerklasse eins am günstigsten, wenn Verwandte, wie Eheleute, Eltern und Kinder, die Erbschaft annehmen. Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, die bei Erhalt der Immobilie darin wohnen, sind von Erbschaftsteuer befreit, vorausgesetzt, sie verkaufen oder vermieten das Haus oder die Wohnung nicht innerhalb von zehn Jahren. Dieses Regelwerk bietet dem Ehepartner nach dem Tod des anderen die Möglichkeit, ohne finanziellen Druck in den eigenen vier Wänden zu leben. Für das Kind jedoch gilt diese Steuerfreiheit nur bis zu einer Wohnflächengröße von 200 Quadratmetern.

Andere, verwandtschaftlich entferntere Erben, kommen nicht in den Genuss dieser Besonderheit.

Erben in München: Komplett steuerfrei, wenn 10 Jahre selbst bewohnt

Wenn ein Ehepartner dem anderen das selbstgenutzte gemeinsame Heim verschenkt und dieser weiterhin 10 Jahre darin wohnen bleibt, ist es einelei, ob sie eine Wohnung im Wert von € 500.000,- oder eine Villa im Wert von € 10.000.000 hat, denn die Freibeträge spielen dabei keine Rolle.

Immobilienerbe: Die gesetzliche Erfolge

Beim Tod des Ehepartners stellt sich die Frage, wer das Haus und die Wohnung erbt. Hierfür ist meist das Gesetz zuständig, wenn es kein Testament oder keinen Erbvertrag gibt. In Deutschland werden daher zuerst Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder berücksichtigt. Weitere Verwandte erhalten das Vermögen je nach Grad ihres Verhältnisses zum Erblasser. Schwiegereltern oder Schwager sind hierbei nicht betroffen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet dabei verschiedene Erbstufen.

Die Erben der ersten Ordnung (§ 1924 BGB) sind die Kinder des Verstorbenen sowie seine Enkelkinder. Vertreter der zweiten Ordnung (§ 1925 BGB) sind die Eltern des Verblichenen, seine Geschwister sowie Nichten und Neffen. Unter diese Gruppe fallen zudem die geschiedenen Elternteile des Erblassers. In der dritten Ordnung (§ 1926 BGB) findet man die Großeltern des Erblassers, Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen. Solange mindestens ein Vertreter der ersten Ordnung als Erbe vorhanden ist, kommt kein Vertreter der zweiten Rangfolge zum Zug. Ebenso verhält es sich zwischen der zweiten und dritten Ordnung. Gemäß diesem gesetzlichen Erbrecht erbt der überlebende Partner neben den Kindern immer ein Viertel des Nachlasses, auch wenn nur ein Kind da ist. Sind außer dem Witwer nur Verwandte d er zweiten Ordnung vorhanden, erbt der überlebende Ehegatte die Hälfte. Zumeist ist aber eine Ehe als Zugewinngemeinschaft ausgelegt. In diesem Fall steigt der Erbteil des verbliebenen Ehepartners um ein Viertel: er erbt dann die Hälfte. Der Anteil seiner Kinder wird entsprechend gekürzt.

Liegt dagegen ein wirksames Testament oder ein Erbvertrag vor, wird von einer gewillkürten Erbfolge gesprochen. Wählen Erblasser diesen Weg, können sie beliebige Personen als Erben einsetzen.

Erbe in München ausschlagen?

Bei über der Hälfte der Erbfälle in Deutschland wird eine Immobilie an Nachfahren vererbt. Pro Jahr wechselt auf diese Weise Immobilienvermögen zwischen 100 und 150 Milliarden Euro den Besitzer. Aufgrund der hohen steuerlichen Freibeträge gibt es keine genaueren Werte. Wenn Sie dabei sind, haben gerade eine Immobilie geerbt oder erwarten in absehbarer Zeit ein Erbe aus Stein und Mörtel ihr Eigentum nennen zu können, dann kreisen vermutlich viele Fragen durch Ihren Kopf: Lohnt es sich, das Haus der Eltern zu sanieren? Gibt es in der näheren oder weiteren Verwandtschaft Personen, die einziehen möchten? Wann macht es Sinn die Immobilie zu sanieren und zu vermieten – wann ist es besser sie zu veräußern? 

Wenn Sie durch einen Erbfall eine Immobilie erhalten, sollten Sie die Vermögensverhältnisse des Erblassers genauer anschauen. Bei nahen Verwandten kann es oft hilfreich sein, diese zu kennen – vielleicht haben Ihre Eltern oder Großeltern auch in dem übertragenen Eigenheim aufgewachsen. In Ausnahmefällen verlängert sich die Frist beispielsweise, wenn der Erblasser im Ausland gelebt hat oder Sie selbst im Ausland wohnend. Um sich ein umfangreiches Bild über die finanzielle Situation des Verblichenem zu machen, sollten die Bankkonten geprüft und untersucht werden, ob es Anlage, Aktien und Fonds gibt sowie Ersparnisse. Umgekehrt kann es auch sein, dass er Schulden angehäuft oder Bürgschaften übernommen hat. Denn als Erbe übernehmen Sie auch die Außenstände des Erblassers.

Sind seine Unterlagen sehr unübersichtlich, können Sie beziehungsweise die Miterben eine so genannte Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragen. Auch Gläubiger können eine solche Pflegschaft beantragen. Sie dient dazu, das Vermögen des oder der Erben von dem Nachlass des Verstorbenen zu trennen. 

So soll erreicht werden, dass das private Vermögen der Erben nicht tangiert wird, falls aus dem Erbe überraschenderweise viele Gläubiger befriedigt werden müssen. Damit wird die Haftung des Nachlassempfängers begrenzt.

Immer wichtiger wird zudem der digitale Nachlassverwalter, der sich um das Löschen von E-Mail-Accounts, Websites und Profilen bei Sozialen Medien kümmert.

Sind im Erbe ein oder mehrere Liegenschaften enthalten, sollten Sie diese, falls Sie diese nicht kennen, genau unter die Lupe nehmen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus ist zu prüfen, ob alle Wohnungen und Gewerbeflächen vermietet sind, wie der Zustand des Gebäudes sowie der vermieteten Flächen ist, ob größere Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anstehen und die Immobilie sich trägt, sprich mit den Mieteinnahmen Renditen erwirtschaftet werden. Wird das Gebäude von einem Verwalter bewirtschaftet kann dieser dazu Auskunft geben. Er hat auch die entsprechenden Unterlagen.

Wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erben möchten, sollten Sie den Zustand und die Ausstattung der Immobilie gründlich prüfen und gegebenenfalls die Hilfe eines Gebäudesachverständigen, Architekten oder die ISB München Immobilien GmbH in Anspruch nehmen. Sanierungsarbeiten können ins Auge gehen und über Ihr Budget hinausgehen. Falls Sie kein Interesse daran haben, die Immobilie zu halten und zu vermieten – etwa weil sie weit entfernt von Ihrem Wohnort liegt – sollten Sie diese verkaufen.

Erbimmobilie in München selbst einziehen?

Haben Sie als Ehepartner beziehungsweise eingetragener Lebenspartner eine Immobilie von ihrem verstorbenen Partner geerbt und wollen diese selbst nutzen, werden Sie von der Erbschaftsteuer befreit. Sie müssen die Immobilie aber mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen und dürfen sie in dieser Zeit auch nicht vermieten. Ausnahme: Sie müssen in dieser Zeitspanne in ein Pflegeheim umziehen.

Entscheidend ist ferner, ob Sie die Liegenschaft alleine erben oder zusammen mit anderen Verwandten, wie etwa Ihren Geschwistern. Dann bilden Sie eine Erbengemeinschaft und müssen sich über die Nutzung der Immobilie gemeinschaftlich verständigen.

Möchten Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen, sind zwei Möglichkeiten denkbar. Entweder Sie schließen einen Mietvertrag und ziehen ein. Oder Sie erwerben die Immobilie alleine, indem Sie ihre Miterben auszahlen. Hierfür sollte der Wert der Immobilie von einem unabhängigen Gebäudesachverständigen oder versierten Immobilienmakler fixiert werden. Er dient als Basis für die Beträge, die Sie an den oder die Miterben bezahlen müssen. Um diesen Betrag zu stemmen, können Sie Ihre neue Bleibe mit einer Hypothek belasten. Wenn Sie bereits eine weitere Immobilie besitzen, können Sie wahlweise auch diese mit einer Hypothek belasten.

Wer in ein geerbtes Bestandsgebäude zieht, muss zudem umfangreiche Sanierungsmaßnahmen einplanen. Zumeist fehlte den ehemaligen Bewohnern die Kraft, sich um Modernisierungsmaßnahmen an Dach, Fenstern oder der Heizungsanlage zu kümmern. Nicht selten ist der Garten verwildert. Auch die Anforderungen an Grundrisse sind anders: Wurden in den 1970er und 1980er Jahren die Küchen häufig sehr klein und die Wohnzimmer hingegen recht großzügig geplant, schätzt man heute fließende, offene Grundrisse, bei denen Wohn- und Essbereiche ineinander übergehen. Hierzu müssen Wände rausgerissen, Decken mit Stahlträgern abgefangen und Fenster und Zugänge neu geplant werden. Diese Investitionen sollten potenzielle Nutzer vor dem Einzug einplanen.

Testament und Erbvertrag

Im Testament kann der Erblasser verfügen, welche Person die Immobilie, und welcher Nachfahre andere Vermögenswerte wie einen Geldbetrag erhält. Hat der Erblasser kein Testament gemacht, gilt die gesetzliche Erbfolge.

Testament und Erbvertrag: Gerade beim Vererben von Immobilien an mehrere Nachfahren ist es sinnvoll, den letzten Willen schriftlich zu fixieren. Damit kann verhindert werden, dass eine Erbengemeinschaft das Haus oder die Wohnung erhält und sich möglicherweise über die weitere Nutzung streitet.

Auch ein anderer Fall ist häufig anzutreffen: Ein Ehepaar mit zwei Töchtern will ihr Eigenheim nach dem Tod an ein Enkelkind vererben. Hierfür benötigen sie ein Testament. Würde die gesetzliche Erbfolge greifen, würde das Objekt an die Töchter übertragen werden. Der Enkel ginge leer aus.

Mit einem Testament können allerdings nicht alle nahen Verwandten übergangen werden. Es gibt den so genannten Pflichtteil. Er zwingt den Erblasser auch nahe Verwandten zu bedenken.

Das Testament sollte mithilfe eines Fachanwalts für Erbrecht beziehungsweise Notars verfasst werden. Die Notargebühr orientiert sich an der Höhe des Nachlasses.

Grundsätzlich ist auch ein handschriftliches Schreiben mit dem letzten Willen rechtsgültig. Hierbei müssen allerdings alle formalen Kriterien erfüllt werden. Ist dies nicht der Fall, ist es hinfällig. Es gibt im Internet verschiedene Testamentsvorlagen, die allerdings nicht immer rechtssichere Resultate liefern, wie die Stiftung Warentest im Sommer 2018 ermittelte. Dabei wird nach der persönlichen Situation und den Wünschen für die Weitergabe des Erbes gefragt. Daraufhin liefert das Tool entsprechende Textbausteine. Es ist dabei nicht ausreichend, diesen Text auszudrucken und zu unterschreiben. Vielmehr gilt auch hier, dass das gesamte Dokument handschriftlich verfasst und anschließend unterschrieben sein muss.

Neben dem Testament gibt es zudem die Möglichkeit, einen Erbvertrag mit den Personen, die bedacht werden sollen, zu schließen. Dieser muss notariell beurkundet werden. Der Erblasser muss nicht nur testierfähig sein wie beim Verfassen eines Testaments, sondern auch geschäftsfähig sein. Ein Erbvertrag wird häufig bei speziellen Umständen geschlossen, etwa wenn ein Unternehmen peu à peu an einen Nachfolger übergehen soll oder das Erbe einer Immobilie daran geknüpft wird, dass der Erbnehmer gegebenenfalls vor dem Tod des Erblassers im gegenseitigen Einvernehmen verpflichtet wird, für diesen bestimmte Pflegeleistungen zu erbringen. Ein Testament würde nicht ausreichen, da dies jederzeit einseitig verändert werden kann.

Grundbuch umschreiben lassen?

Grundbuch umschreiben nach Todesfall: Wer eine Immobilien-Erbschaft annimmt, muss das Grundbuch berichtigen lassen. Die Grundbuchakte wird vom zuständigen Amt gepflegt, in der Regel dem Amtsgericht. Im Grundbuch werden die Eigentümerverhältnisse an einem Grundstück (und dem gegebenenfalls darauf errichteten Gebäuden) festgehalten. Zudem sind darin Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden erfasst.

Für die Berichtigung müssen Sie als Nachlassempfänger einen schriftlichen Antrag einreichen: Sie lösen als neuer Eigentümer den Erblasser ab. Als Nachweis dafür, dass Sie rechtmäßig in dessen „Fußstapfen“ treten, dient der Erbschein. Hieraus gehen die Erbfolge und damit die Rechtmäßigkeit, dass Sie neuer Eigentümer sind, hervor.

Für die Ausstellung eines Erbscheins müssen Sie sich an Ihr zuständiges Nachlassgericht wenden. Gleichzeitig haben Sie mit dem Antrag die Richtigkeit ihrer Angaben gegenüber dem Nachlassgericht zu belegen. Hierfür müssen Sie entweder verschiedene Dokumente und Urkunden vorlegen wie den Todesschein, den Aufenthaltsort und die Staatsangehörigkeit des Verblichenen und möglicherweise belegen, dass es keinen Rechtsstreit um das Erbe gibt etc.

Sind diese Schriftstücke nicht oder nur schwer zu beschaffen, können Sie alternativ als Erbe eine eidesstattliche Versicherung gegenüber dem Gericht oder einem Notar abgeben. Hierfür wird eine separate Gebühr erhoben.

Auch für das Ausstellen des Erbscheins wird eine Gebühr fällig, die sich an der Nachlass-Höhe orientiert.

Geht aus einem Erbvertrag beziehungsweise Testament die Erbfolge eindeutig hervor, können auch diese Dokumente ausreichen. Dann ist kein Erbschein nötig und Sie sparen sich diese Kosten. Ob diese Schriftstücke ausreichen, sagt Ihnen ein Mitarbeiter des Nachlassgerichts.

Für diese Grundbuch-Berichtigung ist kein Notar notwendig, wie dies im Gegensatz dazu bei Immobilienverkäufen und anderen Aktivitäten, die eine Immobilie betreffen, der Fall ist. Die Umschreibung muss allerdings spätestens zwei Jahre nach dem Tod des Erbgebers erfolgen. Reichen Sie den Antrag später ein, erhebt das Amt eine zusätzliche Abgabe.