Erbschaftssteuer Immobilien

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine Steuer, die bei der Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) von Vermögen vom Begünstigten (Erbe oder Beschenkter) zu zahlen ist. Die Höhe der Steuer hängt bei Vererbung bzw. Schenkung von Grundstücken von deren Grundbesitzwert ab, der sich seit der Erbschaftssteuerreform zum 01.01.2009 am Verkehrswert des Grundstücks ausrichten muss. Zweiter Einflussfaktor ist der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.

Grundsätzlich gilt bei der Erbschaftssteuer Immobilien:

Je geringer der steuerpflichtige Erwerb und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger der Steuersatz (in Prozent des steuerpflichtigen Erwerbs) und somit die Steuerschuld. Die sich aus der Reform ergebende erhebliche Benachteiligung von Geschwistern als Erben wurde mit der Reform der Reform zum 01.01.2010 wieder korrigiert. Die Steuersätze in der Steuerklasse II bewegen sich nun je nach Erbschaftswert zwischen 15 und 43 Prozent. Nach der Reform zum 01.01.2009 waren dies zunächst 30 bis 50 Prozent gewesen.

Im Wohnimmobilienbereich gibt es bei der Erbschaftsteuer eine wichtige Steuervergünstigung: Gemäß § 13c ErbStG kann ein Grundstück mit 90 Prozent seines Wertes angesetzt werden, wenn es

• zu Wohnzwecken vermietet ist,
• im Inland, in der EU oder im EWR (Europäischen Wirtschaftsraum) liegt,
• nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft gehört.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 11.12.2014 festgestellt, dass diese Vergünstigung nicht gewährt wird, wenn sich das entsprechende Gebäude zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht in bezugsfertigem Zustand befand. Im Fall ging es um zwei Einfamilienhäuser, die bei Eintritt des Erbfalls noch im Rohbau waren. Der Erbe stellte sie fertig und vermietete sie. Er konnte jedoch nicht vom reduzierten Wertansatz profitieren (Az: II R 30/14).

Wird eine bis zum Erbfall vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie unverzüglich vom Ehe- oder Lebenspartner zum Wohnen weiter genutzt, muss dieser keine Erbschaftssteuer bezahlen. Voraussetzung ist jedoch, dass er die Wohnung für mindestens zehn Jahre ununterbrochen zum Wohnen nutzt (oder nachweist, dass er an einer Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert ist). Geregelt ist dies in § 13 Nr. 4b ErbStG.

Die Erbschaftssteuer Immobilien kann unter verschiedenen Voraussetzungen auch zeitlich gestundet werden. Dies kann einerseits nach dem Ermessen des Finanzamtes geschehen und betrifft Fälle, in denen der Nachlass nur aus einer Immobilie besteht, die die Erben verkaufen müssten, um die Steuer zu bezahlen. Rechtsgrundlage ist § 222 Abgabenordnung; in der Regel fallen sechs Prozent Stundungszinsen pro Jahr an.

Eine weitere Möglichkeit der Stundung besteht auf der Grundlage von § 28 ErbStG. Danach ist die Steuer auf Antrag bei folgenden Objekten für bis zu zehn Jahre zinslos (nicht bei Schenkungen) zu stunden:

• Gewerbebetrieb, wenn Zahlung der Erbschaftsteuer existenzgefährdend wäre,
• ebenso bei land- oder forstwirtschaftlichem Betrieb,
• zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück bzw. Mietwohnung oder -haus, welches veräußert werden müsste, um die Steuer zu bezahlen,
• vom Erben selbst bewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus zw. Wohneigentum, das veräußert werden müsste, um die Steuer zu bezahlen.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.