Gewerbemietvertrag
Gewerbemietverträge sind Mietverträge über gewerblich genutzte Räume aller Art. Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich vom Wohnungsmietvertrag hauptsächlich dadurch, dass er kaum gesetzlichen Beschränkungen unterliegt.
Viele gesetzliche Regelungen des Mietrechts, insbesondere Regelungen des Mieterschutzes, können bei Gewerbemietverträgen ausgeschlossen oder abgeändert werden. Wegen des hohen Gestaltungsspielraumes sind Formularmietverträge im gewerblichen Bereich nur eingeschränkt nutzbar. Eine gründliche Prüfung des Vertragsinhaltes – gegebenenfalls durch einen Anwalt – ist für beide Vertragspartner zu empfehlen.
Nicht zur Anwendung kommen unter anderem die gesetzlichen Regelungen über:
- Kündigungsschutz,
- Kündigungsfristen für Wohnräume,
- Miethöhe (Obergrenze erst beim Mietwucher),
- Räumungsschutz,
- Sozialklausel / Widerspruch gegen Kündigung wegen Härtefall.
Vertraglich geregelt werden sollten folgende Punkte:
- Mietobjekt,
- Mietzweck,
- Mietdauer,
- Mietzins,
- Kaution,
- Kündigungsfrist,
- Mietanpassung,
- Konkurrenzschutz,
- Nebenkosten,
- Konsequenzen bei Mängeln der Mietsache,
- wer ist für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich.
Und, je nach Gewerbe:
- Liste von Inventargegenständen, die Mieter gegebenenfalls nach Vertragsende ersetzen muss,
- Recht auf Außenwerbung,
- PKW-Stellplätze,
- Recht zur Untervermietung,
- Recht zur Aufnahme weiterer Mieter (weitere Gesellschafter),
- Hausordnung (darf der geplanten Nutzung nicht entgegenstehen, zum Beispiel hinsichtlich Untersagung lärmerzeugender Tätigkeiten, Kundenverkehr).
Eine Mieterhöhung kann nur vorgenommen werden, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
Kaution: Anders als beim Wohnungsmietvertrag ist eine Vereinbarung von mehr als drei Monatsmieten Kaution zulässig.
Für Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Kosten dafür können jedoch komplett auf den Mieter abgewälzt werden. Dies gilt auch für Reparaturen. Die Vereinbarung einer Höchstgrenze im Mietvertrag ist sinnvoll.
Ein formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung ist laut Bundesgerichtshof auch in Gewerbemietverträgen unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Im Urteil ging es um eine Klausel, nach der eine Minderung der Miete ausgeschlossen sein sollte, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt werde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (BGH, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06).
Bei Gewerbemietverträgen entsteht häufig Streit um die Frage der Schriftform. Hier ist § 550 BGB anwendbar. Danach sind Mietverträge bei einer Vertragsdauer von über einem Jahr schriftlich abzuschließen. Wird dies nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Auch ein für 20 Jahre abgeschlossener Gewerbemietvertrag kann mit dreimonatiger Frist vom Mieter gekündigt werden. Das Bestehen einer korrekten Schriftform wird häufig gerichtlich angefochten. Beispiel: Laut Vertrag war der Vermieter nach Nebenkostenabrechnung zur Anpassung der Nebenkosten berechtigt. Die Mieterseite war der Ansicht, dass nach der ersten Anpassung ein Verstoß gegen die Schriftform vorgelegen habe, da nicht vertraglich festgelegte Beträge zu zahlen seien. Damit sah man sich zu einer vorzeitigen Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Argumentation jedoch eine Absage (Urteil vom 5.2.2014, Az. XII ZR 65/13).
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
