Grundbuch – Grundbuchamt München

Das Grundbuch – Grundbuchamt München

 

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Re­gister der im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestands­ver­zeich­nis). Es dient der Dokumentation der Eigen­tums­ver­hält­nisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grund­pfand­rechte (Abteilung III). Für jedes „Grundstück“ im Sinne des Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben be­schrie­ben­en Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden (ein so genanntes Personalfolium), so lange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind „buchungspflichtig“.
Zu den buchungs­freien Grundstücken zählen Grund­stücke der Gebiets­kör­per­schaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grund­stücke der Kirchen und Klöster. Ferner sind Grund­stücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig.

Die Abteilung I

Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss dann die Grund­buch­berich­tigung beantragen. Das Bestands­ver­zeich­nis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters, wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch „Zuschreibung“ können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Änderungen ergeben sich aber auch durch Zuschreibung aus anderen Grundbüchern und Abs­chrei­bung in andere Grundbücher. Darüber hinaus können „subjektiv dingliche“ Rechte des jeweiligen Eigen­tü­mers eingetragen werden, z. B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Mit­eigen­tums­an­teile an einem anderen Grundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das in der Regel im Grundbuch nicht erfasst ist, weil es nicht zu den buchungspflichtigen Grundstücken gehört.

Die Abteilung II des Grundbuches

Zu den in Abteilung II des Grundbuchs eintragbaren Las­ten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkte per­sön­liche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erb­bau­recht. Beschränkungen sind solche, die das Ver­fü­gungs­recht des Eigentümers beschränken – etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigen­tümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Ver­mer­ken können ebenfalls auf Beschränkungen hin­wei­sen, etwa der Um­le­gungs- und der Sa­nie­rungs­vermerk.

Die Abteilung III des Grundbuches

Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden, be­ziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Renten­schulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück „auf Rentenbasis“ verkauft wird, dient als Ab­sicher­ungs­mittel nicht die „Rentenschuld“, sondern die Reallast.

Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch, Erb­bau­grund­buch, Wohnungs­erb­bau­grund­buch, usw.

Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erb­bau­grund­buch, das Wohnungs- und Teil­eigen­tums­grund­buch sowie das Wohnungs­erb­bau­grund­buch (bzw. Teil­eigen­tums­erb­bau­grund­buch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des Bergwerkeigentums dient (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von Bodenschätzen). Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für grund­stücks­gleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erb­bau­recht, beim Wohnungsgrundbuch / Teileigentums­grund­buch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigen­tum, das Grundstück und das dazugehörende Sonder­eigen­tums­recht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen.

Gebäudegrundbuch – DDR

In der ehemaligen DDR gab es ein sogenanntes Gebäudegrundbuch. In dieses wurde ein vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Gebäudeeigentum eingetragen, wenn das Gebäude aufgrund dinglicher Nutzungsrechte errichtet oder als Volkseigentum auf fremdem Grund gebaut worden war. Das Institut des Gebäudeeigentums ähnelt dem Erbbaurecht. Das Gebäudegrundbuch wird heute nach den Vorschriften der Grundbuchordnung fortgeführt.

Berechtigtes Interesse

Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (auch der Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann). Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakten, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintra­gungen im Grundbuch gehören (z. B. notarieller Kauf­ver­trag).
Die Informationsquelle zu den Eintragungen im Grundbuch befindet sich in den Grundakten. Sie enthält die Urkunden, die zu Grundbucheintragungen und Löschungen geführt haben. Wichtiger Bestandteil der Grundakte ist das Handblatt, dessen Inhalt mit dem Grundbuchinhalt genau übereinstimmt. Rechtsgrundlage ist § 24 Absatz 4 der Grundbuchverfügung (GBV). Wer das Grundbuch einsehen soll, etwa der Notar, bevor er einen Kaufvertrag beurkundet, genügt seiner Pflicht, wenn er die Handakte einsieht. Die Grundakte samt Handblatt werden in der Regel jedem Einsichtsberechtigten vorgelegt. Der Einsichtsberechtigte kann sich darauf verlassen, dass der Inhalt des Handblatts mit dem Grundbuch identisch ist. Er hat also keine Nachprüfungspflicht. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich jedoch nicht auf die Handblatt, sondern nur auf das Grundbuch selbst. Bei etwaigen Abweichungen zwischen Grundbuch und Handblatt, z.B. durch Bearbeitungsverzögerungen, gilt die Eintragung im Grundbuch.

Nach § 126 der Grundbuchordnung können die Landesregierungen bestimmen, ob und in welchem Umfang ein maschinelles Grundbuch eingeführt wird. Das maschinelle bzw. elektronische Grundbuch wird in immer mehr Gemeinden eingesetzt. Es tritt an die Stelle des bisherigen Grundbuches. Auf die Führung eines Handblatts wird in diesem Fall verzichtet. Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück dinglich berechtigte Kreditinstitute können über ein automatisiertes Abrufverfahren online Zugriff auf die Grundbucheinträge nehmen und sich selbst Ausdrucke anfertigen. Bürger mit berechtigtem Interesse, die im Einzelfall einen Grundbuchauszug benötigen, können dies nach wie vor gegen eine Gebühr beim Grundbuchamt individuell beantragen. Sie können dann den entsprechenden Ausdruck zugesandt bekommen oder persönlich abholen.

Wo bekomme ich in München einen Grundbuchauszug?

Beantragen Sie den Auszug auf dem Postweg beim Grundbuchamt München (Adresse: Grundbucheinsicht Amtsgericht München, Infanteriestraße 5, 80325 München) oder per Fax 089 5597 2042.

Was bedeutet Immobilienrechtssicherheit und wer ist eigentlich dafür verantwortlich?

Michael Mühlmann (Dipl. Sachverständiger DIA) im Interview

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden


Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Der Bund verbaut Öl- und Gasheizungen – fordert vom Bürger aber Wärmepumpen

Der Bund verbaut Öl- und Gasheizungen – fordert vom Bürger aber Wärmepumpen   Obwohl die Ampel-Koalition die Wärmewende anstrebt, wurden seit Anfang 2022 noch immer Öl- und Gasheizungen in einigen Bundesgebäuden installiert. Das Finanzministerium gab […]

Weiterlesen

Kommunale Wärmeplanung bedeutet nun genau was?

Kommunale Wärmeplanung bedeutet nun genau was?   Das Gesetz zur Wärmeregelung in Gemeinden ist ein wichtiger Teil der Umstellung auf umweltfreundliche Heizsysteme. Städte und Gemeinden werden dazu verpflichtet, Pläne für nachhaltige Heizkonzepte zu erstellen. Dadurch […]

Weiterlesen

Münchener Immobilien Kurznachrichten

Münchener Immobilien Kurznachrichten München verbietet: Jetzt geht es dem Wirtschaftsstandort an den Kragen Die rot-grünen Stadtväter in München wollen mit einem Konzept namens „Sozialgerechte Bodennutzung“ (Sobon) gegen den Engpass an Wohnraum und die steigenden Mieten […]

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Michael Mühlmann

Dipl. Sachverständiger (DIA)
Geschäftsführender Gesellschafter
Abgeordneter im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft (BVFI)
Regionaldirektor München für den Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI)


Motto:
Nach meiner Erfahrung sind im Immobiliengeschäft vergangene Erfolgsgeschichten in der Regel nicht auf neue Situationen anwendbar. Wir müssen uns ständig neu erfinden und mit innovativen neuen Geschäftsmodellen auf den Wandel der Zeit reagieren.

Kristina Kühn Verkaufsleitung

Kristina Kühn

Leitung Niederlassung Nymphenburg
Abteilungsleitung Immobilienverkauf
DEKRA zertifizierte Sachverständige D1
Immobilienmaklerin (IHK)
Grundstücks- und Hausverwalterin (IHK)




Motto:
Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien. Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie.

Jutta Mühlmann-Rab

Jutta Mühlmann-Rab

Diplom Kauffrau
Immobilienverkauf | Immobilienvermietung
Gesellschafterin der ISB München Immobilien GmbH
Abgeordnete im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft (BVFI)




Motto:
Um in der Immobilienbranche erfolgreich zu sein, müssen Sie immer und konsequent das Wohl Ihrer Kunden in den Vordergrund stellen. Wenn Sie das tun, werden Ihre persönlichen Erfolge Ihre größten Erwartungen übertreffen.

Leander Rab

Leander Rab

Immobilienverkauf
Assistenz

Motto:
Auch aus Steinen, die dir in den Weg gelegt werden, kannst du etwas Schönes bauen.

Hier könnte Ihr Name stehen

Wir stellen ein!
Immobilienmakler für den Immobilienverkauf


Jetzt bewerben!

Dipl.-Ing Felix Wittermann

Die Architekturpartner


Motto:
Werte nachhaltig schaffen. Mit Sachverstand, Erfahrung und dem Willen neue Wege zu gehen, bergen wir das gesamte Potenzial Ihrer Immobilie.

Carmen-Daniela Kracker

Immobilienfinanzierung - Finanzierungsexpertin

Nutzen Sie die Expertise unserer Finanzexpertin Carmen-Daniela Kracker, die bereits über 15 Jahre Erfahrung in der Realisierung von über 250 Immobilienprojekten vorweisen kann.

Dipl.-Ing. Barbara Leberfing

Die Architekturpartner


Motto:
Werte nachhaltig schaffen. Mit Sachverstand, Erfahrung und dem Willen neue Wege zu gehen, bergen wir das gesamte Potenzial Ihrer Immobilie.