Die Grundschuld
Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist diese eine Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im Vordergrund. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistung durch den Schuldner. Diese muss allerdings betragsmäßig beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll.
Sie gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der „Befriedigung aus dem Grundstück“. Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich „aus“ dem Grundstück. Das heißt, dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen.
Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass ersteres vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englische Pfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in Euro eingetragen werden.
Die Grundschuldbestellung
Die Bestellung einer Sicherungsgrundschuld bedarf der notariellen Beurkundung. Die Urkunde wird als Grundstücksbestellungsurkunde bezeichnet. Sie ist für den Gläubiger, der seine Forderung mit Hilfe einer Grundschuldbestellung absichern will, ein Nachweis, dass diese Bestellung formal und inhaltlich richtig dem Grundbuchamt vom Notar vorgelegt wurde. Die Grundstückbestellungsurkunde enthält die Zwangsvollstreckungsklausel, die dem Gläubiger den sofortigen Vollstreckungszugriff ohne Vorausklage ermöglicht. Sie ist keine vom Notar formulierte Urkunde – wie etwa der Grundstückkaufvertrag. Vielmehr handelt es sich um das Formblatt eines Kreditinstituts. Die Beurkundung muss in Anwesenheit des Schuldners erfolgen der sich auch vertreten lassen kann.
Am häufigsten dient die Grundschuldbestellung der Finanzierung des Kaufpreises beim Erwerb einer Immobilie. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung werden zeitgleich beurkundet. Dabei wird vereinbart, dass im Range vor der Auflassungsvormerkung die Eintragung der Grundschuld erfolgen soll. Man spricht von Vorwegbelastung. Dabei wird die finanzierende Bank auch angewiesen, den Kreditbetrag unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen. Ohne diese Regelung würde die Finanzierung erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich sein.
Eine andere, seltener gehandhabte Möglichkeit der sofortigen Finanzierung des Kaufpreises besteht darin, dass der Käufer die zu seinen Gunsten einzutragende Auflassungsvormerkung an das Kreditinstitut abtritt und mit dieser Sicherung die sofortige Finanzierung des Kaufpreises ermöglicht.
Der Grundschuldbrief
Wenn ein solches Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird, ohne dass die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen wird, handelt es sich um eine Briefgrundschuld (BGB § 1116). Bei einer Briefgrundschuld wird an den Gläubiger, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt wurde, ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Dieser Brief dient dem Gläubiger als Nachweis, dass er Anspruchsberechtigter aus der im Grundbuch bezeichneten Forderung ist. Vorteil der Briefgrundschuld gegenüber der Buchgrundschuld ist, dass eine Forderung ohne Änderung des Grundbuchs an einen Dritten abgetreten werden kann. Bei dieser außergrundbuchlichen Abtretung wird der Brief vom bisherigen an den neuen Gläubiger ausgehändigt. Nach vollständiger Rückzahlung der der Grundschuld zugrunde liegenden Forderung ist der Brief an den Schuldner zurückzugeben. Auch bei vorzeitiger Löschung der Briefgrundschuld ist die Rückgabe des Briefes bei Zahlung der Restschuld Zug um Zug erforderlich. Als Nachteil der Briefgrundschuld ist der Verlust des Briefes zu nennen. Hierdurch kann eine Grundschuld nicht ohne Weiteres – z.B. bei Verkauf eines Grundstücks – gelöscht werden. Da i.d.R. ein Grundbuch frei von Belastungen verkauft wird, kann es zu deutlichen Verzögerungen bei der Übertragung des Eigentums kommen, was die Verkaufsabwicklung stört. Bei Verlust muss der Grundschuldbrief im sogenannten Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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