Hausabbruch München: Was Sie darüber wissen sollten

Hausabbruch München: Was Sie darüber wissen sollten

 

Abbruch eines Gebäudes

Hausabbruch München: Ein Gebäude mit vermieteten Räumen darf nicht abgerissen werden, bevor nicht alle Mietverträge rechtswirksam beendet und alle Wohnungen geräumt sind. Der gewünschte Abriss allein ist dabei kein Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigen würde. Denkbar ist allenfalls die Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist möglich, wenn der Vermieter durch eine weitere Nutzung im Rahmen des Mietvertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung der vermieteten Räume gehindert wäre.

Mit der wirtschaftlichen Verwertung muss sich dem Bundesgerichtshof zufolge ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen. Bei einem Abriss mit darauf folgendem Neubau ist dies der Fall (BGH, Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Bei einem ersatzlosen Abriss lehnte der BGH jedoch die Verwertungskündigung ab (Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03).

Eine Kündigung aus anderen Gründen sei jedoch nicht ausgeschlossen, nur weil die Verwertungskündigung nicht greife. Solle etwa in einem Gebiet mit extremen Wohnungsleerständen dem letzten Mieter in einem Plattenbau gekündigt werden, könne auch ohne angemessene wirtschaftliche Verwertung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB bestehen. Zu solchen Fallkonstellationen kam es insbesondere, weil in den neuen Bundesländern die Verwertungskündigung zunächst durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) ausgeschlossen war. Diese Regelung wurde mit Wirkung zum 30.04.2004 aufgehoben.

Ist ein vermietetes Wohnhaus im Zeitpunkt des Abbruches wirtschaftlich verbraucht, können die Abbruchkosten und die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Daran ändert auch ein an gleicher Stelle geplanter Neubau zur Selbstnutzung durch die Eigentümer nichts. Wer für den Verbrauch des Gebäudes verantwortlich ist (durch Mieter verursachte Schäden) fällt ebenfalls nicht ins Gewicht. In diesem Sinn entschied das Finanzgericht Niedersachsen. In dem Fall ging es um ein Zweifamilienhaus, das wegen Baumängeln, Feuchtigkeit und Schwammbefall nicht mehr bewohnbar und vermietbar war. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung (Az. IX R 51/05, Urteil vom 31.07.2007). Voraussetzung des Abzugs ist demnach, dass der Grund für den Abriss mindestens ganz überwiegend während der Vermietung des Grundstücks entstanden ist. Der Steuerabzug kommt nicht in Betracht, wenn das Gebäude schon mit der Absicht gekauft wurde, es abzureißen. Davon gehen die Gerichte aus, wenn es innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abgerissen wird.

Abbruchkosten

Abbruchkosten entstehen, wenn im Rahmen der Verwertung eines bebauten Grundstückes Gebäude abgerissen werden müssen. Alle anfallenden Kosten, die im Rahmen eines Abbruchverfahrens entstehen, sind steuerlich absetzbar und müssen bei der Bewertung von Grundstücken berücksichtigt werden.

Zu den Abbruchkosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung, der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten und Gebühren für die Abbruchgenehmigung. Die Höhe der Kosten richten sich nach dem Umfang der Bebauung.

Im Jahr des Abbruchs sind die Abbruchkosten entweder als Betriebsausgaben oder bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei Abbruch eines selbst errichteten Gebäudes gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Erfolgt der Abbruch eines Gebäudes, das Bestandteil des Privatvermögenszum ist, zum Zweck des Grundstücksverkaufs kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden. Soll nach dem Erwerb eines Grundstückes ein Gebäude abgerissen werden, um anschließend einen Neubau auf dem Grundstück errichtet, gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als Teil der Herstellungskosten für das neu errichtete Gebäude.

Im Bereich der Grunderwerbsteuer gehören die Abrisskosten nur dann zu der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, wenn der Verkäufer eines bebauten Grundstücks sich gegenüber dem Käufer zum Abriss des Gebäudes verpflichtet. Die Abrisskosten erhöhen ebenfalls die Gegenleistung, wenn der Verkäufer von einer Abrissverpflichtung (z.B. wegen einer Verfügung der Baubehörde) befreit wird und der Käufer ihn von der Verpflichtung freistellt (er übernimmt quasi die Verpflichtung).

Abbruch erfordert Beantragung

Grundsätzlich muss der Abbruch eines Gebäudes bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Das Abbruchvorhaben und die beabsichtigten Abbruchverfahren sind dabei zu erläutern. Gesetzliche Regelungen dazu finden sich in den Landesbauordnungen.

Der Antrag muss darüber hinaus den zuständigen Abbruchunternehmer ausweisen. Dieser muss über die notwendige Sachkunde und Erfahrung verfügen, da in diesem Bereich z. B. erhebliche Kenntnisse über Baustatik, Immissionsschutz und Arbeitsschutz vonnöten sind. Sichergestellt sein muss ferner die Trennung und fachgerechte Verwertung bzw. Entsorgung der beim Abbruch anfallenden Materialien.

Viele Gemeinden fordern als Anlagen zum Abbruchantrag die Vorlage eines Lageplans mit Kennzeichnung der Gebäude, Gebäudeteile und baulichen Anlagen, die abgebrochen werden sollen, wenn vorhanden auch Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie Fotos. Das Genehmigungsverfahren kann von der Region abhängig unterschiedlich lange dauern. Oft geben Gemeinden einen Monat als Bearbeitungszeitraum an. Für eine Abbruchgenehmigung fallen Gebühren an.

Abbruchbetriebe

Bei Abbruchbetrieben (auch Rückbaubetriebe genannt) handelt es sich um Unternehmen, die sich auf den Abbruch von Bauwerken spezialisiert haben. Sie verfügen in der Regel über einen differenzierten Maschinenpark. Abbruch bedeutet heute nicht mehr Beseitigung des Abbruchmaterials auf Schutthalden, sondern Recycling und Wiederverwertung der sich aus den Gebäudeabbrüchen ergebenden Materialien. Die Verwertung solchen Materials findet an sogenannten örtlichen Güterbörsen statt. Die Abfallentsorgung muss von den Abbruchbetrieben in einem besonderen Verfahren nachgewiesen werden. Rechtsgrundlage ist die Verordnung über die Nachweisführung bei der Entsorgung von Abfällen.

Da ein Hausabbruch München stets mit Risiken (Unfallgefahr, Schadstoffe) für die dort Beschäftigten verbunden ist, gibt es eigene Betriebshaftpflichtversicherungen. Bei Abbrucharbeiten sind eine Reihe von gesetzlichen Regelungen zu beachten, zum Beispiel die Baustellenverordnung (BaustellV) und die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Bauplanungsrechtlich kann der Abbruch baulicher Anlagen auf der Grundlage des Baugesetzbuches angeordnet werden, wenn ein Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Der Abbruch ist dann auch mit der Entsiegelung des vorher überbauten Bodens verbunden. Ein Abbruch baulicher Anlagen ist auch in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Dabei wird unterschieden zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Abbrüchen. Ein Abbruch baulicher Anlagen bedarf in der Regel einer Genehmigung nach dem Bauordnungsrecht. Allerdings gibt es zahleiche Ausnahmen.

 

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mit gemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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