Die Immobilie bewerten
Die Verfahren

Die Immobilie bewerten
Die Verfahren

Wie kann ich meine Immobilie bewerten?

„Wie viel ist meine Immobilie wert?“ – Das ist wohl eine der ersten Fragen, die Eigentümer sich stellen, wenn sie den Entschluss fassen, ihr Eigenheim zu verkaufen.
Schließlich geht es hier um hohe Vermögenswerte, meist im sechsstelligen Bereich. Da macht es schon einen großen Unterschied, ob man für zehn Prozent mehr oder weniger verkauft.
Viele Eigentümer sind daher unsicher, sie wissen nicht, was Sie bei der Wertberechnung, um die Immobilie bewerten zu können, berücksichtigen müssen. Schließlich verkaufen die wenigsten von uns mehr als ein- oder maximal zweimal im Leben eine Immobilie.

Immobilienbewertung | Michael Mühlmann | Immobiliengutachter

Michael Mühlmann | Immobiliengutachter
Ich habe hier einmal für Sie zusammengefasst

Inhaltsverzeichnis:

Da die Immobilienpreise in den letzten Jahren in vielen Regionen Deutschlands stark gestiegen sind, ist der heutige Preis kaum noch mit dem, den Sie selbst einmal gezahlt haben, vergleichbar. In manchen Großstädten und Ballungsgebieten sind die Preise in den letzten zehn Jahren teilweise um zehn Prozent pro Jahr gestiegen. Doch nicht in allen Regionen kann man sich auf ein solches Preiswachstum verlassen, auch wenn das in aktuellen Medienberichten oft so scheint.

Wonach wird meine Immobilie bewertet?

Der Standort Ihrer Immobilie external-link-grey, an dem sich Ihre Immobilie befindet, ist eines der wichtigsten Kriterien für die Bewertung. Denn je nach Region, Stadt und sogar Stadtteil variieren die Durchschnittspreise in Deutschland stark. Die Art des Gebäudes kann durch Umbauten, Sanierungen oder sogar Abriss und Neubau verändert werden. Die Lage hingegen lässt sich nicht verändern. Andersrum kann es sein, dass eine neue große Fabrik in der Nachbarschaft die Standortqualität verringert. Deshalb wehren Anwohner sich oft gegen solche Großbauprojekte und gehen im Zweifelsfall sogar gerichtlich dagegen vor.

Aber was sind die wichtigsten Eigenschaften, die darüber bestimmen, wie eine Immobilie bewertet wird?

  • Lage
  • Größe
  • Alter
  • Bauweise
  • Modernisierungsstand
  • Das unmittelbare Umfeld
  • Nutzungsmöglichkeiten

Nicht außer Acht zu lassen ist hier die Nähe zu zukunftsfähigen Arbeitsplätzen. In den Randgebieten von Ballungsgebieten und den umliegenden Gemeinden ist außerdem eine schnelle Anbindung ins Zentrum entscheidend.

Zudem stellt man die Frage nach Einkaufsmöglichkeiten? Oder wie ist das Milieu? Die Faktoren werden bei der Immobilienbewertung als harte und weiche Lagefaktoren bezeichnet.

Dass Randlagen immer attraktiver werden, hängt zum Beispiel vor allem damit zusammen, dass die meisten Jobs zwar in den Ballungszentren entstehen, das Angebot an Wohnraum sich jedoch nicht dementsprechend verändert. 2017 entstanden in München beispielsweise über 27.000 neue Jobs, aber nur 8.000 neue Wohnungen.

Ein Immobilien-Gutachter von ISB München Immobilien GmbH hilft Ihnen dabei Ihre Immobilie zu bewerten und den damit verbundenen, optimalen Verkaufspreis zu ermitteln.

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Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Es gibt verschiedene wissenschaftliche Methoden, die in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind.

Die Deutschen normierten Verfahren heißen:

Weitere nicht normierte Deutsche Verfahren sind:

  • Residualverfahren (Bauträgermethode)
  • Maklerverfahren (einfache, grobe Methode)

Internationale Verfahren:

  • DCF-Methode Discounted-Cash-Flow
  • Monte Carlo Simulation

Je nach Art der Immobilie und ihrer Nutzung wird der Experte das jeweils passende Verfahren anwenden.
Zumeist sind Immobilienmakler mit einer entsprechenden Qualifikation hierzu in der Lage, oftmals auch Architekten und natürlich öffentlich bestellte und vereidigte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige nach DIN IEC/ISO 17024. Je nach Gebäudegröße, Baujahr und Aufwand beginnen die Kosten für eine solche Expertise meist bei 1.500 Euro.

Gerichtsfeste Gutachten können bei gerichtlichen Auseinandersetzungen herangezogen werden, etwa bei einer Scheidung, bei der sich beide Partner um das gemeinsam erworbene Eigenheim streiten.

Zumeist werden aber, z.B. für einen geplanten Immobilienverkauf, nicht immer gerichtsfeste Gutachten benötigt. Qualifizierte Immobiliendienstleister werden Ihnen Marktwertermittlungen zumindest auf Basis des §194 BauGB external-link-grey erstellen und mit belastbaren Zahlen für Sie arbeiten. Immobilienbewertungen aus Onlineportalen sind nur als grobe Ersteinschätzung zu betrachten.

Da jedes Bewertungsverfahren der ImmoWertV in sich sehr komplex ist, lohnt es sich, einen Qualitätsmakler hinzuzuziehen. Für den Qualitätsmakler von ISB München Immobilien gehört das Immobilien bewerten zum täglichen Brot. Er weiß, welches Verfahren für Ihre Immobilie geeignet ist, und ermittelt so den optimalen Wert Ihrer Immobilie.

Den richtigen Preis verhandeln

Bei den derzeitigen Immobilienpreisen überlegen immer mehr Eigenheimbesitzer, ihr Haus zu verkaufen, bevor die Preise wieder sinken. Sie fragen sich, wie viel sie für ihr Haus bekommen können. So wie ein zu hoher Preis mögliche Interessenten vertreibt, verschafft ein niedriger angesetzter Preis aber eine massiv erhöhte Nachfrage.

Mehr Nachfrager eröffnen dem Verkäufer Verhandlungsspielräume. So kann zum Beispiel ein Bieterverfahren external-link-grey durchgeführt werden. Oft werden so höhere Preise erzeugt, als am Markt üblich sind. Wer sich erst einmal in das Haus oder die Wohnung verliebt hat, möchte sie ungern an andere Mitbieter verlieren. Das zahlt sich für den Verkäufer aus.

Allerdings empfiehlt es sich, hierfür einen Immobilienexperten zu Rate zu ziehen. Denn um den Angebotspreis richtig anzusetzen, ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Um gemeinsam mit dem Eigentümer den optimalen Einstiegspreis ermitteln zu können, müssen viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

Warum mit Makler verkaufen?

Viele Privatverkäufer stellen schnell fest, dass der Verkauf einer Immobilie keine einfache Angelegenheit ist. Bereits bei der Bewertung der Immobilie external-link-grey sind viel Know-how und Marktkenntnis erforderlich. Auch unterschätzen Eigentümer oft das Besorgen verkaufsrelevanter Unterlagen external-link-grey sowie das Besichtigungsmanagement, was beides oft viel Zeit in Anspruch nimmt, die Berufstätigen manchmal fehlt. Und auch rechtliche Fallstricke, wie beispielsweise eingetragene Wohnrechte oder Energieangaben zum Gebäude und Energieausweis external-link-grey, führen gelegentlich zu Geldbußen oder sogar Rückabwicklungen von Immobilientransaktionen.

Für die ISB München Immobilien GmbH sind solche Situationen alltäglich. In der Fachabteilung für Immobilienbewertung arbeiten hochqualifizierte Immobiliensachverständige für Sie. Hier finden Sie DEKRA zertifizierte Immobiliensachverständige sowie Dipl. Sachverständige (DIA) aber auch personenzertifizierte Gutachter nach DIN EN ISO/17024.

Michael Mühlmann als Leiter der Abteilung „Immobilien bewerten“ und unser hauseigener Gutachter, wurde durch die akkreditierte Zertifizierungsstelle Europaen Certification EUcert personenzertifiziert. Diese internationale Norm ISO/IEC 17024 verfügt über eine weltweite Gültigkeit.

Ein Sachverständiger, der durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert wurde, genießt damit nicht nur in Deutschland, sondern auch International Anerkennung seiner Kompetenz. Eine marktgerechte Immobilienbewertung sorgt für Vertrauen, schafft Sicherheit und ist die grundlegende Basis für den erfolgreichen Immobilienverkauf.

Die Fachleute der ISB München Immobilien GmbH sind für Sie in der Lage, sowohl verlässliche Verkehrswerte für eine Immobilie zu ermitteln als auch die notwendigen Unterlagen für den Immobilienverkauf zu besorgen. Darüber hinaus sind sie versiert darin, Scheininteressenten von tatsächlichen Interessenten zu unterscheiden und die entsprechenden Besichtigungen zu planen und durchzuführen. Sie wissen, wo die Fehlerquellen des Immobilienverkaufs liegen und räumen diese aus.

So sorgen die Immobilienprofis der ISB München Immobilien GmbH external-link-grey für einen zügigen und problemlosen Immobilienverkauf zu einem marktgerechten Preis. Statt sich mit Komplikationen rund um den Immobilienverkauf herumzuschlagen, bleibt dem Verkäufer dann genügend Zeit, um sich auf seine veränderte Lebenssituation einzustellen.

IMMOBILIE BEWERTEN – FAQ

Finden Sie hier die Antworten auf die häufigsten Fragen zum Immobilie Bewerten

· Lage (harte und weiche Lagefaktoren)
· Größe
· Alter
· Bauweise
· Modernisierungsstand
· Sanierungsstand
· Nutzungsmöglichkeiten
· Rechte (Wegerecht, Leitungsrecht)
· Weitere Rechte: z.B. Nießbrauch, Wohnrecht, Wohnungsrecht
· Betrachtung aus Sicht des GEG
· Drittverwendungsmöglichkeiten
· Nutzungsmöglichkeiten

· Vergleichswertverfahren
· Sachwertverfahren
· Ertragswertverfahren

Mit dem Bieterverfahren werden oft höhere Preise erzeugt, als sie am Markt üblich sind. Wer sich erst einmal in das Haus oder die Wohnung verliebt hat, möchte sie ungern an andere Mitbieter verlieren. Das zahlt sich für den Verkäufer aus. Allerdings empfiehlt es sich, hierfür einen Immobilienexperten zu Rate zu ziehen. Denn um den richtigen Startpreis anzusetzen, ist Expertenwissen, die Kenntnis der aktuellen Situation am Immobilienmarkt und viel Erfahrung nötig. Um gemeinsam mit dem Eigentümer den optimalen Einstiegspreis ermitteln zu können, müssen viele lokale Marktfaktoren herangezogen werden. Das geht nur mit einem Experten, der sich täglich mit der Preisdynamik vor Ort beschäftigt.

FAZIT:

Eine Immobilie bewerten ist ein komplexer Prozess, der sehr viel Erfahrung und Marktkenntnis benötigt. Daher lohnt es sich, einen wirklichen Immobilienprofi mit der Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Für den Qualitätsmakler von ISB München Immobilien gehört die Bewertung von Immobilien zum täglichen Brot. Er weiß, welches Bewertungsverfahren für Ihre Immobilie geeignet ist, und ermittelt so den exakten Marktwert als fundierte Grundlage für die Festlegung eines Angebotspreises.

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