Immobilie verkaufen

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Immobilie selbst verkaufen – Darauf müssen Sie achten!

Beim privaten Immobilienverkauf lauern viele Fallstricke, durch die Immobilienverkäufer finanzielle Einbußen erleiden können. Im ungünstigsten Fall können sogar Bußgelder oder eine Rückabwicklung des Verkaufs drohen.

Oft unterschätzen Eigentümer das Einschätzen des Aufwands, das Wählen des richtigen Angebotspreises oder den rechtssicheren Kaufvertrag. Nur wer sich genügend Zeit nimmt, den Immobilienmarkt kennt und mit den Details des Immobilienverkaufs vertraut ist, kann diese Fallstricke umgehen..

Inhaltsverzeichnis:

  1. Wie aufwendig ist der Immobilienverkauf?
  2. Wie wird die Immobilie bewertet?
  3. Wie wird die Vermarktung vorbereitet?
  4. Den passenden Käufer auswählen
  5. Kaufvertrag und Notartermin
  6. Rechtliche Stolpersteine
  7. Checkliste für den Immobilienverkauf

Welchen Erlös der Verkauf einer Immobilie bringen kann, ist von vielen Faktoren abhängig. Grundsätzlich bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Doch hier gibt es nicht nur regionale Unterschiede. Auch innerhalb kleinerer Ortschaften können die Preise teils erheblich auseinander gehen. Das heißt, ein Vergleich mit einer ähnlichen Immobilie in der Nähe der eigenen Immobilie führt nicht immer zum richtigen Ergebnis.

Das kann einerseits dazu führen, dass mit einem zu niedrigen Angebotspreis die Immobilie unter Wert verkauft wird. Ein zu hoher Angebotspreis kann dagegen dazu führen, dass die Immobilie keine Interessenten findet und sich die Verkaufsdauer der Immobilie in die Länge zieht. Im äußersten Fall muss dann vielleicht sogar die Immobilie unter Wert verkauft werden, um überhaupt noch einen Interessenten zu finden. Deshalb ist ohne die nötige Marktkenntnis der Verkauf einer Immobilie zu einem marktgerechten Preis und in kurzer Zeit oft schwierig.

Für die Qualitätsmakler von ISB München gehört es darum zur Grundlage, immer über die aktuelle Lage am Immobilienmarkt auf dem Laufenden zu sein und einen marktgerechten Preis für eine Immobilie zu ermitteln.

Wie aufwendig ist der Immobilienverkauf?

Verkaufsrelevante Unterlagen besorgen, Immobilie für Fotos und Besichtigungen vorbereiten, Mails und Anrufe von Interessenten beantworten und Besichtigungstermine durchführen – viele Eigentümer machen sich im Vorhinein nicht bewusst, was für den Verkauf einer Immobilie alles zu tun ist. Dabei ist als dies genau nötig, um das Optimum aus dem Verkauf der Immobilie herauszuholen. Die Profi-Makler der ISB München wissen durch ihre langjährige Tätigkeit genau, was hierfür zu tun ist. Sie organisieren die Vermarktungsphase effizient und sorgen für eine kurze Vermarktungsdauer.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Um den Vermarktungsprozess so effizient wie möglich zu halten, ist es unerlässlich, den Marktwert der Immobilie zu kennen. Nur so lässt es sich vermeiden, die Immobilie unter Wert zu verkaufen oder sie zum Ladenhüter zu machen. Die Qualitätsmakler der ISB München ermitteln den Wert einer Immobilie mit drei unterschiedlichen Verfahren: Gibt es beispielsweise genügend vergleichbare Objekte, dann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz – zum Beispiel bei Eigentumswohnungen in Städten.

Wenn Vergleichsobjekte dagegen fehlen, kann eine Immobilie auch mit dem Sachwertverfahren bewertet werden. Hierbei wird der Gebäudewert, also die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes, berechnet. Der Wert des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude befindet, wird jedoch getrennt vom Gebäude mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Summe beider Werte ergibt dann den Verkehrswert der Immobilie. Bei vermieteten Immobilien, wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern, wird der Wert in der Regel mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei spielt eine Rolle, welchen – wie der Name schon sagt – Ertrag die Immobilie abwirft. Die Berechnungsformel hier für ist jedoch ziemlich komplex und für Laien oft nur schwer nachvollziehbar.

Wie wird die Vermarktung vorbereitet?

Für die optimale Vorbereitung der Immobilie ist es hilfreich, sich über die Zielgruppe, für die die Immobilie in Frage kommt im Klaren zu sein. Hat die Immobilie einen großen Garten und passt zur jungen Familie oder ist es eine barrierefreie Eigentumswohnung, die für Senioren perfekt geeignet ist? Je nachdem richtet sich die Ansprache der Interessenten.

Die Zielgruppe ist ebenfalls zu beachten, wenn die Fotos der Immobilie für die Vermarktung gemacht werden. Es ist natürlich sinnvoll, Fotos von Vorzügen für die jeweilige Zielgruppe deutlich zu machen. Zur Verkaufsförderung lässt sich eine Immobilie professionell herrichten – dies wird Home Staging genannt. Dabei hat die Qualität der Fotos einen großen Einfluss darauf, ob sich Interessenten von der Immobilie angesprochen fühlen. Schlechte Fotos sind oft ein Ausschlusskriterium für potentielle Käufer.

Ein weiterer Schritt ist das Zusammentragen der relevanten Verkaufsunterlagen. Hierzu gehören Beispielsweise der Energieausweis oder der Grundbuchauszug.
Ist die Immobilie optimal vorbereitet und sind hochwertige Fotos für Exposé und Internetportale gemacht, kann die Immobilie am Markt angeboten werden. Bei gefragten Immobilien häufen sich schnell die Anfragen.

Oft wird Eigentümern dann bewusst, dass ihnen eigentlich die Zeit fehlt, sich um alle Anfragen ausreichend zu kümmern. Ganz zu schweigen von Terminen mit Besichtigungstouristen, die kein Kaufinteresse haben und die Immobilie nur besichtigen möchten. Die Qualitätsmakler der ISB München sind bestens damit vertraut, wie sie die wirklichen Interessenten von den Scheininteressenten unterscheiden.

Es gibt Fragen, die sich der private Verkäufer häufig gar nicht stellt, aber zwingend beantwortet werden muss. Wie gehen Sie mit dem Datenschutz um. Welche Daten werden gespeichert, welche Daten müssen Sie speichern und welche Daten dürfen Sie nicht speichern? Wie erfüllen Sie die Inhalte des Geldwäschegesetzes? Ist Ihnen als privater Verkäufer das Geldwäschegesetz im Rahmen des Immobilienverkaufes vertraut? Was machen Sie bei Fragen betreffend des GEG? Der Käufer hat ein Anrecht auf eine Energieberatung, die der Verkäufer zur Verfügung stellen muss. Können Sie diese Beratung sicherstellen? Können Sie für einen rechtssicheren Verkauf sorgen?

Käuferauswahl

Wenn nach den Besichtigungsterminen eine Hand voll wirklicher Kaufinteressenten übrigbleibt, stellt sich für viele die Frage, wie sie einen zahlungskräftigen und passenden Käufer auswählen sollen. Oft entscheiden Immobilienverkäufer nach Gefühl und Sympathie und vernachlässigen eine Bonitätsprüfung der Interessenten.

Ist der Kaufvertrag erst unterzeichnet und es stellt sich heraus, dass die Finanzierung der Bank geplatzt ist, droht eine Rückabwicklung des Verkaufs. Dann beginnen Immobilienverkäufer mit der Vermarktung von vorn. Wird ein Interessent erneut angefragt, dem ist das mehr als ärgerlich. Denn eine Rückabwicklung des Verkaufs, die dann droht, ist ein unnötiger Aufwand, der sich durch die Bonitätsprüfung des Interessenten vermeiden lässt. Wie die Bonität der Interessenten geprüft werden kann, wissen die Profi-Makler der ISB München durch ihre jahrelange Erfahrung.

Deshalb empfehlen sie auch, anderen Interessenten nicht zu früh abzusagen. Denn wird ein Interessent erneut angefragt, nachdem ihm abgesagt wurde, wittert er schnell eine Möglichkeit, den Preis nach unten zu verhandeln, weil sich der Verkäufer vielleicht in einer schlechteren Situation befindet. Ebenso ist es ungünstig, wenn eine Immobilie zum zweiten Mal zum Verkauf angeboten wird. Immobiliensuchende halten sie dann oft für eine Problemimmobilie. Das erschwert zusätzlich einen passenden Käufer zu finden. Dagegen sind die Qualitätsmakler der ISB München besten damit vertraut ein Bietverfahren durchzuführen.

Kaufvertrag und Notartermin

Ist der passende zahlungsfähige Käufer gefunden, geht es an die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dieser muss in Deutschland von einem Notar beglaubigt werden, um rechtsgültig zu sein. Dabei setzt der Notar auch den Kaufvertrag auf. Verkäufer und Käufer können weitere Vereinbarungen zum Kaufvertrag hinzufügen lassen, wenn sie sich darüber einig sind. Außerdem übernimmt der Notar den Schriftverkehr mit Ämtern und Behörden, wie beispielsweise das Stellen von Anträgen. Der Notar wird in der Regel vom Käufer ausgewählt.

Privatverkäufer benötigen oft mehrere Termine beim Notar, um alle anfallenden Fragen zu klären. Beim Immobilienverkauf mit Makler ist häufig nur ein Termin notwendig. Denn der Makler kümmert sich um die Kommunikation mit dem Notar und weiß auch genau, was für diesen wichtig ist, um den Kaufvertrag zu erstellen und die Immobilientransaktion abzuschließen. Die Immobilienexperten der ISB München raten Immobilienprivatverkäufern die Beratungspflicht des Notars zu nutzen, um sich über den Kaufvertrag ausführlich aufklären zu lassen.

Rechtliche Stolpersteine

Der Verkauf eines so großen Vermögenswertes wie einer Immobilie bringt auch rechtliche Fragen mit sich, die zu beachten sind. Bestehen beispielsweise Wohnrechte von Dritten oder andere rechtliche Ansprüche? Sind Mängel kommuniziert? Stimmen die Wohnflächenberechnungen?

Fazit

Entdeckt der Käufer nach dem Kauf Unstimmigkeiten kann das zu einer nachträglichen Senkung des Kaufpreises, Bußgeldern oder im schlimmsten Fall der Rückabwicklung des Kaufs führen.

Checkliste für den privaten Immobilienverkauf

• Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf meiner Immobilie?
• Wie viel ist meine Immobilie wert?
• Welchen Verkaufspreis möchte ich erzielen?
• Wie lang darf der Verkauf meiner Immobilie maximal dauern?
• Welche Steuern kommen beim Immobilienverkauf auf mich zu?

• Liegt ein Energieausweis vor oder muss er beantragt werden?
• Grundbuchauszug
• Aktuelle Mieterliste
• Salden-/Kautionsliste
• Gebäudeversicherung
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
• Grundrisse
• Nachweise Renovierungsmaßnahmen
• Wohnflächenberechnung
• Welche Unterlagen sind zusätzlich nötig und wo bekomme ich sie?

• Immobilie für den Verkauf vorbereiten
• Schönheitsreparaturen durchführen
• Professionelle Fotos der Immobilie machen

• Mit welchem Angebotspreis gehe ich an den Markt?
• Wer ist die Zielgruppe für meine Immobilie?
• Wo und wie erreiche ich meine Zielgruppe?
• Wie hoch ist der Zeitaufwand zur Vermarktung meiner Immobilie?
• Habe ich die Zeit zur Vermarktung meiner Immobilie?
• Welche Kosten kommen für die Vermarktung auf mich zu?
• Professionelles Exposé erstellen
• Wie erhalten Interessenten ein Exposé?
• Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbaren
• Besichtigungstermine mit Interessenten durchführen
• Habe ich an Werktagen Zeit, Besichtigungen durchzuführen?
• Worauf muss ich bei der Besichtigung achten?
• Wie gehe ich mit Interessenten um?
• Worüber muss ich Interessenten informieren? Gibt es Mängel?
• Welche Fragen könnten Interessenten stellen?
• Interessentenmanagement
• Wie hole ich Kaufangebote ein?
• Wie verhandle ich mit Interessenten?
• Wie erziele ich meinen Verkaufspreis?
• Wie wähle ich den Käufer aus?
• Bonitätsprüfung, ob der Interessent den Kaufpreis zahlen kann
• Wann erteile ich den anderen Interessenten Absagen?

• Wer wählt den Notar aus?
• Was gehört in den Kaufvertrag?
• Gibt es rechtliche Risiken?
• Wie wird der Kaufpreis gezahlt? Direktüberweisung oder Notaranderkonto?
• Wann und wie wird die Immobilie übergeben?
• Was gehört ins Übergabeprotokoll?

FAZIT:

Der Immobilienverkauf nimmt viel Zeit und Kraft in Anspruch. Wenn ihn nicht optimal vorbereitet, kann man dabei sogar Geld verlieren. Daher lohnt es sich, einen Makler um Hilfe zu bitten. Dieser übernimmt dann nicht nur die Vermarktung der Immobilie für Sie, sondern steht Ihnen auch bei dem Notartermin zur Seite.

„Alle aus dem Häuschen“ – Immobilienbewertung zum Schmunzeln

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Münchener über uns

Warum Kunden uns empfehlen

Wir sind sehr begeistert

Herr Mühlmann und Frau Kühn haben ausgezeichnete Arbeit geleistet! Sehr kompetent, engagiert und freundlich! Die beiden stehen mit Rat und Tat zur Seite und antworten auf alle Fragen zeitnah. So haben sie es in Rekordgeschwindigkeit geschafft unsere Immobilie zu verkaufen. Wir sind sehr begeistert und können ISB Immobilien uneingeschränkt weiterempfehlen!

Familie Schmidt, Berg am Laim

Klare Weiterempfehlung!

Herzlichen Dank für Ihre kompetente Arbeit bei unserem Hausverkauf. Vielen Dank für die tolle Zusammenarbeit. Kristina Kühn ist eine sehr authentische, kompetente und angenehme Frau. Wir werden sie gerne weiterempfehlen.

Familie Hackenberg, Mering

DER Makler!

DER Makler zum Wohlfühlen! Es wurde sich um alles gekümmert, es ging zügig voran und der erzielte Preis übertrifft meine Erwartungen. Sollte ich meine zweite Immobilie jemals veräußern, dann nur über ISB. Ich bin rundum zufrieden und kann diesen Makler jedem empfehlen.

Familie Schmieder, München

Kein Fastfood

Ihr hebt Euch mit Eurem Gesamtkonzept eindeutig von allen anderen Maklerbüros ab (und Du bist zudem ein Münchner Urgestein, das hier doppelt geschätzt wird!) …bei Euch zählt noch das, was in unserem Fast (-food,-fashion,-Vermietung etc.)-Zeitalter gänzlich zu kurz gekommen ist: Echte Qualität und Profis an allen Enden – kein schnell zusammengepferchter Blödsinn, sondern ehrliche, echte und in dem Fall auch ehrenwerte Arbeit.

D.F., Bad Aibling

Kompetente Beratung

Der von mir in Auftrag gegebene Verkauf einer 3-Zimmer Eigentumswohnung war bei Herrn Michael Mühlmann und Frau Kristina Kühn in besten Händen. Kompetente Beratung, erforderliche Behördengänge und optimales Verhandlungsgeschick mit den Interessenten führten zu einem für beide Seiten erfolgreichen Abschluss, sodass ich Herrn Mühlmann bestens weiterempfehlen kann.

Christine Mahrenholz, Donauwörth

Ausgesprochen dankbar

Lieber Herr Mühlmann, für Ihre Unterstützung bin ich Ihnen ausgesprochen dankbar. Sie haben es wirklich hervorragend gemacht – unterschiedliche Interessen und die unterschiedlichen Persönlichkeitstypen gut unter einen Hut zu bringen und für alle das beste Ergebnis zu erzielen.

Heike Erb, München

Bis ins Detail

Der Verkauf der Immobilie verlief absolut vertrauensvoll, reibungslos, entspannt und zu unserer besten Zufriedenheit. Wir haben uns in jedem Detail gut betreut gefühlt.

Franz S., München

Fachkompetenz

Herr Mühlmann und seine Mitarbeiterin Fr. Kühn strahlen sehr viel Ruhe aus. Dazu kommt Fachwissen, Ehrlichkeit und eine freundliche Art und Weise im Umgang mit Käufer und Verkäufer. Wir waren sehr zufrieden und können die Firma ISB IMMOBILIEN uneingeschränkt empfehlen.

E. Söllner, München

Freude pur

Wir freuen uns wirklich jeden Tag darüber, dass wir dieses schöne Zuhause gefunden haben – umso mehr jetzt, wo man wegen Corona auch deutlich mehr Zeit in den eigenen vier Wänden verbringt.

Gabi G., München-Haar

Hervorragend!

Lieber Herr Mühlmann, Ich bedanke mich bei Ihnen für die hervorragende Zusammenarbeit. Sie waren bereits zum dritten Mal für mich tätig und haben mich wieder mit Ihrer professionellen Arbeit überzeugt. Vielen Dank.

Barbara M., M-Schwabing

Hoch kompetent!

Hoch kompetente, umfassende Beratung, sehr professionelle Präsentation der Immobilie. Ich war vom ersten Gespräch bis zur Vertragsunterzeichnung beim Notar sehr zufrieden und kann ISB zu 100 Prozent weiterempfehlen.

Stefan E., München-Laim

Tolle Beratung

„Tolle Beratung! Herr Mühlmann und Frau Kühn waren vom ersten Kontakt an sehr gut erreichbar und haben sich, egal um was es ging, um eine schnelle Lösung gekümmert. Uneingeschränkt zu empfehlen!“

Andrea G., München

Beste Adresse!

„So stellt man sich Marklertätigkeit vor. Für den Verkauf aus unserer Sicht die erste und beste Adresse. Immer zeitnahe Rückrufe, sehr kompetent und persönliche Beratung. Terminwünsche wurden immer berücksichtigt. Herzlichen Dank für den professionellen Verkauf unseres Hauses.“

M. Holzbauer