Die jüngste Analyse enthüllt, dass der Immobilienmarkt für Wohnungen sich weiter stabilisiert und in einigen Großstädten sogar an Wert gewinnt. Das ist eine großartige Nachricht für alle, die ihr Traumimmobilie suchen. Im letzten Jahr war der Kauf von Immobilien für viele Deutsche aufgrund steigender Zinsen nahezu unmöglich. Besonders in beliebten Städten wie Hamburg, Köln und München sanken die Kaufpreise, aber jetzt scheint sich der Trend zu drehen, wie eine aktuelle Analyse des Portals Immowelt zeigt. Das Beste daran ist, dass Immobilienkäufer immer die Frage gestellt haben, wann der beste Zeitpunkt zum Kauf ist. Die Antwort: Jetzt ist die richtige Zeit.

In fünf von 14 untersuchten Großstädten, darunter auch Hamburg und München, sind die Preise für Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, drei Zimmer, erster Stock, 1990er-Baujahr) zwischen April und Juli 2023 sogar leicht gestiegen. In München stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um ein Prozent und liegen derzeit bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8575 Euro – eine erfreuliche Entwicklung für potenzielle Käufer. Wer heute kauft, wird vermutlich von weiter steigenden Preisen profitieren können.

Immoscout24 hat in einer Analyse herausgefunden, dass die Preise für Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal um 0,6 Prozent gestiegen sind. Das könnte bedeuten, dass der Preisverfall im vierten Quartal 2022 bei Wohnungen durch die sanften Preissteigerungen ausgeglichen wird. Im gleichen Zeitraum ist laut dem Portal auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bundesweit leicht gestiegen.

„Mit Entschiedenheit verkündet Immoscout24-Geschäftsführerin Gesa Crockford: Der hohe Wettbewerb auf dem Mietmarkt und die drastische Erhöhung der Mietpreise haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien wieder steigt. Dank stabilisierter Finanzierungsraten wird dieser Trend anhalten, da die Neubauaktivitäten stagnieren.“

„Immowelt-Experte Felix Kusch betont die positiven Signale aufgrund der stabilen Preise im Immobilienmarkt. Jetzt ist die perfekte Gelegenheit für potenzielle Käufer, in dieses Marktumfeld zu investieren, insbesondere für diejenigen, die bereits über Ersparnisse verfügen.“

„Professor Michael Voigtländer vom IW Köln prognostiziert eine dynamische Entwicklung auf dem Markt für Wohneigentum. Voigtländer rät Kaufinteressenten bereits jetzt zuzuschlagen und die Chancen des aktuellen Marktumfelds kraftvoll zu nutzen.“

Aus der einzigartigen Marktkenntnis der ISB München Immobilien GmbH sowie Daten des Gutachterausschusses München ist dieses besondere Kompendium entstanden. Unentbehrlich für Verkäufer und Käufer besonderer Immobilien in München.

WEBINAR ZUM IMMOBILIEN-MARKTBERICHT 2023

Veröffentlicht am 15.01.2023

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1. Einleitung zum aktuellen Münchner Immobilienmarkt
2. Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in verschiedenen Münchner Stadtteilen von 2010 bis 2020
3. Ursachen und Gründe für die Preisentwicklungen im Münchner Immobilienmarkt
4. Ein Vergleich mit anderen deutschen Städten: Sind die Immobilienpreise in München einzigartig?
5. Prognose für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise in München
6. Neue Entwicklungen am Immobilienmarkt 2022 sowie 2023

1. Einleitung zum aktuellen Münchner Immobilienmarkt

Herzlich Willkommen in der schönsten Stadt Deutschlands, in der Region München! Eine Stadt voller Geschichte und Kultur, immer auf der höhe der Zeit. Der Münchner Immobilienmarkt ist seit Jahren bekannt für seine hohe Nachfrage und die damit einhergehenden hohen Preise. Die bayerische Landeshauptstadt zieht nicht nur aufgrund ihrer wirtschaftlichen Attraktivität, sondern auch aufgrund ihres hohen Freizeitwertes viele Menschen an. Doch wie hat sich der Immobilienmarkt in München in den letzten Jahren entwickelt und was sind die Gründe für die hohen Preise? In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die Preisentwicklung in verschiedenen Stadtteilen, vergleichen München mit anderen deutschen Städten und wagen eine Prognose für die Zukunft.

2. Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in verschiedenen Münchner Stadtteilen von 2010 bis 2020. Die Marktentwicklung 2022 und 2023 entnehmen Sie etwas später auf dieser Seite.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in München haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. Im Jahr 2010 lag der Durchschnittspreis für eine Wohnung in München bei etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2020 sind es bereits über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders teuer sind die Stadtteile Schwabing, Maxvorstadt und Altstadt-Lehel, wo die Quadratmeterpreise teilweise über 10.000 Euro liegen. Aber auch in Stadtteilen wie Neuhausen, Haidhausen und Sendling sind die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen.

3. Ursachen und Gründe für die Preisentwicklungen im Münchner Immobilienmarkt

Die Gründe für die hohen Preise im Münchner Immobilienmarkt sind vielfältig. Einerseits gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt, die sich aus der wirtschaftlichen Attraktivität und dem hohen Freizeitwert ergibt. Andererseits gibt es aber auch sehr begrenztes Angebot, da es in München aufgrund von Platzmangel schwierig ist, neue Wohnungen und Häuser zu bauen. Darüber hinaus spielen auch die niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre und das allgemeine immer noch im Vergleich attraktive Zinsniveau eine Rolle, da die Menschen aufgrund dessen eher bereit sind, hohe Preise zu zahlen. All diese Faktoren haben dazu geführt, dass die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und die Münchner Immobilien zu den teuersten in ganz Deutschland gehören.

4. Ein Vergleich mit anderen deutschen Städten: Sind die Immobilienpreise in München einzigartig?

Im Vergleich mit anderen deutschen Städten sind die Immobilienpreise in München tatsächlich sehr hoch. Laut aktuellen Studien liegt das Preisniveau für Immobilien in München deutlich über dem Durchschnitt anderer deutscher Großstädte wie Berlin, Hamburg oder Köln. Dies ist vor allem auf die hohe Nachfrage nach Immobilien in München zurückzuführen, die durch die starke Wirtschaftsentwicklung und das hohe Lebensniveau in der Stadt entsteht. Auch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Bauvorschriften in München tragen dazu bei, dass die Preise für Immobilien in der Stadt besonders hoch sind. Trotzdem ist München auch weiterhin eine attraktive Stadt für Immobilieninvestitionen und bietet gute Chancen auf langfristige Wertsteigerungen.

5. Prognose für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise in München.

Die Prognose für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise in München ist im Grunde positiv. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Region und dem begrenzten Angebot an verfügbaren Flächen wird erwartet, dass die Preise weiter steigen werden. Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in München in den nächsten Jahren deutliche Potentiale für weiteres Wachstum haben.

Steigende Preise bedeuten jedoch nicht, dass der Kauf einer Immobilie in München nicht mehr rentabel ist. Im Gegenteil, eine Immobilie in München gilt nach wie vor als eine sichere Investition und bietet eine langfristige Wertsteigerung. Darüber hinaus können Immobilien in München auch als Mieteinnahmequelle genutzt werden, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Region weiterhin hoch ist.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Preise je nach Lage und Ausstattung der Immobilie variieren können. Eine gründliche Recherche und Beratung durch einen erfahrenen Immobilienmakler kann dabei helfen, die richtige Entscheidung zu treffen und eine lohnende Investition zu tätigen.

Zudem ist es ratsam, bei der Finanzierung der Immobilie auf eine solide Planung und eine möglichst hohe Eigenkapitalquote zu achten. Hierbei kann auch eine Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Finanzberater hilfreich sein.

Zudem bietet München als Wirtschafts- und Kulturzentrum zahlreiche Vorteile für Menschen, die in die Region ziehen möchten. Die Stadt ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, ausgezeichnete Bildungseinrichtungen und vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Auch die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut, sodass man schnell und bequem in alle Teile der Stadt gelangen kann.

Die ISB München Immobilien GmbH ist ein erfahrener Partner bei der Suche nach der passenden Immobilie in München. Mit einem breiten Netzwerk und fundiertem Wissen über den Münchner Immobilienmarkt kann das Unternehmen seinen Kunden eine individuelle Beratung und Unterstützung bei der Suche und dem Kauf einer Immobilie bieten.

Veröffentlicht am 31.05.2023

Herzlich willkommen in der faszinierenden Welt des Immobilienmarktes im Jahr 2022/2023! Ein Jahr voller Veränderungen und Herausforderungen – und ein Jahr voller Chancen.

Die Zusammenfassung der wichtigsten Informationen zum Immobilienmarkt im Jahr 2022 zeigt, dass im Vergleich zum Vorjahr 2021 eine deutliche Marktentwicklung stattgefunden hat. Langfristige Entwicklungen der Vertragszahlen, Umsätze und Preise werden dargestellt. Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf das gesamte Jahr 2022 und umfassen alle Objekte, wobei unterschiedliche Entwicklungen nach Halbjahren und Marktsegmenten zu verzeichnen sind.

Im Jahr 2022 sank die Vertragsanzahl um 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während der Geldumsatz um 37 Prozent auf 11,9 Milliarden Euro zurückging. Es gab jedoch leichte Preissteigerungen für Wohnimmobilien zu verzeichnen. Diese Entwicklungen zeigen, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2022 von verschiedenen Faktoren beeinflusst wurde und eine differenzierte Betrachtung erforderlich ist.

Fokus auf Immobilienmarkt für Wohnbauten

• Der Markt für unbebaute Grundstücke für frei finanzierten Geschosswohnungsbau verzeichnete einen Anstieg des Geldumsatzes um 19 %, obwohl die Vertragsanzahl um 25 % zurückging.
• Bei bebauten Grundstücken, einschließlich öffentlich gefördertem Wohnbau, sanken die Vertragsanzahl um 24 % und der Geldumsatz um 37 %.
• Der Markt für unbebaute Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser ist stark rückläufig, mit einem Rückgang der Vertragsanzahl um 41 % und des Geldumsatzes um 34 %.
• Wohnbaugrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen halten ihre stabilen Preise.
• Bebaute Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser verzeichneten einen deutlichen Rückgang der Vertragsanzahl um 26 % und des Geldumsatzes um 27 %.
• Reihen- und Doppelhäuser (Erst- und Wiederverkäufe) in durchschnittlichen und guten Wohnlagen profitierten von einem durchschnittlichen Preiszuwachs von 6 %.

Gesamte Verträge pro Jahr – gesamter Umsatz pro Jahr in Mio. Euro Quelle: Gutachterausschuss München

Im Jahr 2022 ist ein deutlicher Rückgang bei der Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge für alle Objektarten ab April/Mai zu verzeichnen, der sich im Laufe des Jahres weiter verstärkt. Lediglich zum Ende des Jahres ist ein leichter Anstieg der Vertragszahlen zu erkennen, jedoch auf niedrigem Niveau. Betrachtet man die monatlichen Werte – mit Ausnahme des Jahresanfangs – so liegt die Anzahl der eingegangenen Urkunden deutlich unter den Vorjahreswerten.

Der Gesamtumsatz von 11,9 Mrd. € verteilt sich in beiden Jahreshälften 2022 weitestgehend gleich auf alle Marktsegmente. Dies ist vor allem auf besonders umsatzstarke Verkäufe im gewerblichen Bereich von Renditeobjekten in der zweiten Jahreshälfte zurückzuführen. Die anderen Teilmärkte verzeichneten im zweiten Halbjahr 2022 deutlich weniger Umsatz als im ersten Halbjahr. Das Segment „unbebaute Grundstücke“ ging um etwa 27 % zurück, „Wohnungs- und Teileigentum“ um rund 38 % und „Individueller Wohnungsbau“ um rund 26 %.

Preisentwicklung für Grundstücke in München von 2010 bis 31.12.2022 in Euro/Quadratmeter. Index 100% = 2010. Quelle: Gutachterausschuss München

Die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien haben im Berichtsjahr 2022 je nach Objektkategorie unterschiedliche Verläufe genommen, wie aus aktuellen Analysen hervorgeht. Im zweiten Halbjahr 2022 gab es im Vergleich zum ersten Halbjahr bei den einzelnen Objektkategorien folgende Entwicklungen:

Preisentwicklung für Neubauwohnungen in München von 2010 bis 31.12.2022 in Euro/Quadratmeter. Quelle: Gutachterausschuss München

Der Preis für freistehende Einfamilienhäuser auf dem Wiederverkaufsmarkt hat im zweiten Halbjahr 2022 einen Anstieg von beachtlichen 14 % erfahren, was einem Durchschnittspreis von ungefähr 13.600 €/m2 Wohnfläche entspricht. Allerdings ist diese Veränderung auf eine äußerst geringe Anzahl von verkauften Immobilien zurückzuführen – im ersten Halbjahr wurden lediglich 15 Verkäufe registriert, im zweiten Halbjahr waren es nur 11. Aus diesem Grund sollte man sich bei der Interpretation dieser Zahlen der statistischen Ungenauigkeiten bewusst sein.

Im Jahr 2022 wurden durchschnittliche Kaufpreise von rund 1,50 Millionen Euro für Neubau-Doppelhaushälften im ersten Halbjahr und etwa 1,48 Millionen Euro im zweiten Halbjahr ermittelt. Für wiederverkaufte Doppelhaushälften wurden im Vergleich dazu Preise von 1,38 Millionen Euro im ersten Halbjahr und 1,27 Millionen Euro im zweiten Halbjahr verzeichnet. Aufgrund einer begrenzten Anzahl an Fällen sind statistische Unsicherheiten zu berücksichtigen. Diese Zahlen verdeutlichen die hohe Nachfrage nach attraktiven Doppelhaushälften auf dem Immobilienmarkt.

Im ersten Halbjahr des Jahres 2022 betrug der Preis für ein wiederverkauftes Reihenmittelhaus etwa 9.150 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Im zweiten Halbjahr sank dieser Preis um etwa 4 % auf rund 8.800 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Im Gegensatz dazu wurde für Neubau-Reihenmittelhäuser im zweiten Halbjahr ein Preisanstieg verzeichnet. Der durchschnittliche Preis betrug hierbei rund 11.100 € pro Quadratmeter Wohnfläche im ersten Halbjahr, während er in der zweiten Jahreshälfte auf etwa 12.150 € pro Quadratmeter Wohnfläche für einen Neubau anstieg. Allerdings sollten aufgrund der begrenzten Anzahl von Fällen statistische Unsicherheiten berücksichtigt werden.

Preisentwicklung für Bestandswohnungen in München von 2010 bis 31.12.2022 in Euro/Quadratmeter. Quelle: Gutachterausschuss München

Der Wohnungs- und Teileigentumsmarkt verzeichnete im zweiten Halbjahr einen deutlichen Rückgang bei den eingegangenen Urkunden. Allerdings zeigen sich je nach Marktsegment unterschiedliche Entwicklungen innerhalb des Jahres 2022. Zur Ermittlung der Preisentwicklungen wurden nur ausgewertete, unvermietete Wohnungen zwischen 45 und 135 Quadratmeter berücksichtigt. Während im Bereich der Neubauten weitere Preissteigerungen im zweiten Halbjahr 2022 festgestellt wurden, sind bei den wiederverkauften Wohnungen eher rückläufige Preise zu verzeichnen. Insgesamt konnte über alle Wohnlagen und Marktsegmente ein leichter Preisrückgang von 1,7 % bei den ausgewerteten Urkunden ermittelt werden. Die Wohnungen in durchschnittlicher und guter Wohnlage nehmen mit rund 60 % den größten Anteil am Gesamtgeldumsatz im Wohnungs- und Teileigentumsmarkt ein. In diesem Marksegment lag die Veränderung der mittleren Verkaufspreise bei Neubauwohnungen bei plus 9,5 % und bei wiederverkauften Wohnungen bei minus 5,7 %.

Prognose Immobilienpreise 2023/2024:

Die aktuelle Lage erfordert Weitsicht, da staatliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie und eine expansive Geldpolitik zu Inflationsraten und zu Zinssteigerungen geführt haben. Trotzdem könnte dies die Preise für Immobilien in München weiter nach oben treiben, da der Wohnraum knapp ist und der Wirtschaftsstandort weiterhin funktioniert. In diesem Kontext ist es bedenklich, dass das Wohnungsneubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr von der aktuellen Regierung im Dezember 2022 zurückgenommen wurde. Eine mögliche Zielsetzung von 200.000 – 300.000 neuen Wohnungen im Jahre 2023 sowie 2024 wird den fehlenden Wohnungsneubau nicht ausgleichen können und weiterhin Druck auf den Bestandsimmobilienmarkt ausüben. Es ist daher anzunehmen, dass starke Preiskorrekturen durch die fehlende Bautätigkeit von Eigentumswohnungen eher unwahrscheinlich sind.

Unsere These, dass es in München keinen flächendeckenden Preisverfall bei Immobilien geben wird, hat sich bewahrheitet. Stattdessen werden die Preisspannen für Neubauten weiterhin steigen, abhängig von der Lage und dem Grundstück. Zudem spielt mittlerweile die Energieeffizienz eine entscheidende Rolle. Unmodernisierte Objekte müssen einen Preisverfall hinnehmen und werden vom Markt abgestraft. Hingegen sind bereits sanierte oder teilrenovierte Objekte preisstabil. Immobilien ohne Energiekonzept sind schwer veräußerlich und Käufer ziehen es vor, in Immobilien zu investieren, welche bereits auf die Zukunft ausgerichtet sind oder hohe Rücklagen für zukünftige Sanierungen haben.

Sind keine Energiekonzepte vorhanden reagiert der Markt mit Preisabzügen für eben diese Sanierungskosten. Während also die Verkaufszeiten erneut länger werden, lässt sich der Immobilienpreis entweder erhöhen, seitlich verschieben oder eben auch fallen. Wir von der ISB München Immobilien GmbH geben Kaufinteressenten klare Daten und Fakten zur energetischen Betrachtung an die Hand, um Kaufinteressenten kompetent zu beraten. Energiewertexperten sowie Energieberater stehen Ihnen als Käufer kompetent zur Seite.

Falsch bewertete Immobilien werden keine Käufer finden und Mondpreise werden nicht mehr akzeptiert. Diese Entwicklung am Münchener Immobilienmarkt ist ausgesprochen positiv. Obwohl Verkäufe innerhalb von wenigen Wochen immer noch möglich sind, haben sich Verkaufs-Zeiträume von sechs bis zwölf Monaten als Regel etabliert.

Quelle der Zahlen und Daten: Gutachterausschuss München

Der Münchner Immobilienmarkt hat sich in den ersten drei Quartalen im Jahr 2022 unterschiedlich entwickelt. Wir müssen vorweg unterscheiden zwischen Daten, welche aus Angebotspreisen entstehen, und echten Daten, welche der Gutachterausschuss München liefert. Die umfangreichen Daten zum Marktbericht 2022/2023 über die Immobilienpreise München sind reine Angebotsdaten. Also keine echten Immobilienpreise, sondern sie spiegeln die Daten wider, wie Immobilien angeboten wurden. Dies hat nichts mit echten Verkaufszahlen zu tun, auch wenn die Immobilenportale das immer wieder so darstellen. Schade ist in diesem Zusammenhang auch, dass Journalisten diesen Unterschied nicht kennen und von einem Rückgang der Verkaufspreise schreiben, aber tatsächlich den Rückgang von Angebotspreisen meinen. 

Tatsächlich finden wir in München vereinzelt Stadtteile, wo Angebotspreise einen kleinen Rückgang aufweisen. Meist in der Größenordnung von -2,5%, so wie dies von den meisten Tageszeitungen auch kommuniziert wurde. 

Die Daten des Gutachterausschusses München mit seinem im Dezember 2022 erschienenen Marktbericht zeigen aber ein anderes Bild. 

Warum sich meiner Meinung nach zwischen den Angebotspreisen und den echten Verkaufspreisen ein Unterschied zeigt, sehen Sie im obigen Video. Ich Sie herzlich ein, sich dieses anzusehen.

Kommen wir zum Marktbericht des Gutachterausschusses München:

Während die Immobilienpreise insbesondere für Wohnungen in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen, stagnierten sie ab dem zweiten Quartal. Insgesamt gingen der Geldumsatz und die Zahl der Kaufverträge bis zum Herbst stark zurück. In den ersten drei Quartalen brachen die Geldumsätze im Vergleich zum Vorjahr um 31 % ein. Das sind zum Vorjahreszeitraum 9,1 Milliarden Euro. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ging prozentual in den ersten der Quartalen des Jahres 2022 um insgesamt 24 % zurück.

Dieser Rückgang hat natürlich Ursachen und kann auf drei wesentliche Punkte zurückgeführt werden: 

1. Wir haben Krieg in Europa. Seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine hat sich der Wirtschaftsraum Europa und natürlich auch Deutschland sehr verändert. Aber auch darin liegt eine Chance. Während Kryptos und Aktien deutlich an Wert verloren haben, sind Immobilienwerte im Vergleich stabil geblieben. 
2. Die gestiegenen Energiepreise verunsichern die Menschen. Die Ampelregierung und allen voran unser Wirtschaftsminister und Kinderbuchautor Habeck kaufen fossile Brennstoffe ein und schliessen Verträge ab, die eine Energiewende in Deutschland fast unmöglich machen. Im Gegenzug legt man aber die Latte, neue Immobilien als KfW40NH zu fertigen, sehr hoch. Gleichzeitig weiß man nicht, was die KfW morgen noch fördern wird. Das Chaos im Wirtschaftsministerium war selten größer.
3. Die Anfragen nach Immobilien sind aber tatsächlich erst gesunken, als die Europäische Zentralbank ihren Leitzins verdreifachte. Mit dieser Maßnahme sind zahlreiche Immobilienkäufer weggefallen, welche kein oder nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben und so eine 100% Finanzierung nicht mehr stemmen können.

Seit dem zweiten Quartal sind Immobilien-Suchaufträge, welche Kaufinteressenten bei uns hinterlegen, um ca. 30 % gesunken. Das ist eine eher ungewöhnliche Entwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt.

Während das erste Quartal noch gut lief, gab es im zweiten Quartal und insbesondere im dritten Quartal eine Wende. Das dritte Quartal war hinsichtlich der Immobilienverkäufe relativ schwach. Dafür haben im vierten Quartal die Verkaufszahlen – zumindest bei uns im Hause – wieder deutlich angezogen. 

Sehen wir uns Daten vom Gutachterausschuss in seinem Herbstbericht 2022 an, welche im Dezember 2022 verfügbar wurde.

Unbebaute Grundstücke in München

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau, also für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleinere Eigentumswohnanlagen, war folgende Entwicklung zu sehen:

• Anzahl der Verkäufe -37%
• Geldumsatz -28%
• Flächenumsatz -35%

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau in München

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Vertragszahlen ebenso rückläufig:

• Anzahl der Verkäufe -47%
• Geldumsatz -40%
• Flächenumsatz -42%

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Neubauwohnungen in München / Preisentwicklung in München

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Besonders ausgeprägt waren die Preissteigerungen im Neubaubereich. Hier stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14 %, inklusive höherer Energie- und Baukosten. Gleichzeitig sind hier die Transaktionsvolumina um 48 % eingebrochen.

Wie geht es weiter? Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?

Mangelnde Bautätigkeit spricht gegen eine Preiskorrektur

Will man die letzten drei Charts zusammenfassen, so kann man sagen, dass der Neubausektor richtige Probleme bekommen hat und diese aktuell auch noch nicht lösen kann. Die Zurückhaltung seitens der Baufirmen, in Grundstücke zu investieren, wird sich vermutlich erst verstärkt im Jahr 2023 & 2024 auswirken. Das von der Bundesregierung ausgerufene Neubauziel von 400.000 Wohnungen hat die Ampel-Regierung mittlerweile – wen wundert es – kurzerhand einkassiert. Rechnen Sie mit der Hälfte oder etwas darüber.

Die Bautätigkeit hat sich inzwischen stark verlangsamt. Angesichts der hohen Inflation ging der Wohnungsbau im Oktober 2022 so schnell zurück, dass die Bestellungen um fast 26 % einbrachen. Nach Abzug der hohen Baupreise und sonstiger Kosten haben viele Bauunternehmen in den letzten Monaten Verluste geschrieben. Inflation und steigende Zinskosten mindern laut Zentralverband der Deutschen Bauindustrie (ZDB) deutlich den Investitionsanreiz im Wohnungsbau.

Es werden deutlich weniger Neubauten errichtet und angeboten werden, was wiederum einen immensen Nachfragedruck auf die Bestandsimmobilie ausüben wird. Deshalb ist eine Preiskorrektur bei den Bestandsimmobilien – für München gesehen – aktuell nicht zu sehen. 

Bestandsimmobilien – wiederverkaufte Wohnungen in München

Werfen wir einen Blick auf die wiederverkauften Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, gegliedert nach Baujahresgruppen.

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Die Preise im Bereich der Bestandsimmobilie sind durchgängig gestiegen. Auch wenn die Immobiliennachfrage insgesamt um 24% gesunken ist, so ist die Nachfrage immer noch so groß, dass die Regel, dass bei einem höheren Angebot und weniger Nachfrage die Preise sinken, hier nicht greift. Es ist davon auszugehen, dass viele Kaufinteressenten immer noch über das notwendige Eigenkapital verfügen, um Ihre Immobilie zu kaufen. Und dies auch tun, denn mit Blick auf die rasant gestiegenen Mietpreise ist das Eigenheim immer noch eine clevere Wahl. Auch wenn man die Inflation im Auge behält gibt es wohl kaum einen besseren Weg, als in Sachwerte zu investieren.

Abschliessend zeigen wir Ihnen eine Zusammenfassung der Kaufpreisentwicklungen von realen Verkaufspreisen/Kaufpreisen in München für die ersten drei Quartale 2022:

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Prognose Immobilien 2023

Immobilien werden immer gekauft und Immobilien werden immer verkauft. Es spielt für uns als ISB München Immobilien GmbH keine Rolle, wohin der Markt geht, denn wir können den Markt nicht beeinflussen. Die Marktbeeinflussung kommt über die EZB, über den Zins, über Putin oder über unsere wertgeschätzte Ampel-Regierung, allen voran unseren Wirtschaftsminister und Kinderbuchautor Habeck. 

Wir wollen Ihnen mit diesem Marktbericht seriöse Daten an die Hand geben, die es Ihnen erlauben, informierte Entscheidungen für Ihren Immobilienkauf, respektive Immobilienverkauf, zu treffen. Die Goldgräberstimmung ist vorbei und das ist gut so. Immobilienverkäufer werden erkennen, dass ihre Verkaufsabsicht bei seriösen Immobilienmaklern gut aufgehoben ist. Gleichzeitig werden Immobilienkäufer neue Anforderungen an einen Immobilienkauf haben. Gute Beratung, eine saubere Preisfindung sowie Rechtssicherheit beim Immobilienkauf werden im Vordergrund stehen. 

Ich darf Ihnen ganz privat die am häufigsten gestellte Frage beantworten – wann denn der beste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf-/verkauf sei: Wir sind beim Immobilienkauf nicht an der Börse. Wenn Sie Ihre Immobilie zum Kauf gefunden haben, dann schlagen Sie zu. Denn der beste Zeitpunkt, zu kaufen und zu verkaufen, ist genau jetzt. Sehen Sie an meinem Beispiel: Ich habe meine erste Immobilie zum seinerzeitigen absoluten Höchstpreis gekauft. Und dann ging es im Markt langsam bergab. Von 585.000 DM (Deutsche Mark) auf 230.000 Euro (ca. 450.00 Deutsche Mark) – heute hat die Immobilie einen Wert von 720.000 Euro. 

Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment und Sie sollten eine Immobilie so betrachten, wie es ein Immobilieninvestor tut. Begehen sie nicht den Fehler, die Preise einer Immobilie so zu betrachten, als wäre man an der Börse unterwegs. Immobilien werden auf lange Sicht gekauft. Für mindestens 10 Jahre, aber eher auf 20 bis 30 Jahre. Und in diesem Zeitraum gibt es Kursschwankungen – natürlich.

Ich glaube also nicht, dass es zu einem allgemeinen Preisverfall für Immobilien in München kommen wird. Im Gegenteil, die erreichte Preisspanne wird noch einmal steigen. Und je nach Grundstück und Standort kann der Immobilienpreis erhöht oder auch seitlich verschoben werden. Die Verkaufszeiten werden sich allerdings wohl deutlich verlängern. Ein Immobilienverkauf kann noch innerhalb weniger Wochen stattfinden. Die Regel werden aber Zeiträume zwischen sechs und neun Monaten sein. Falsch eingepreiste Immobilien werden keinen Käufer finden und Wunsch-Mond-Preise werden wohl auch nicht mehr bezahlt. Und das ist eine gute Entwicklung am Münchener Immobilienmarkt. 

Ihr Michael Mühlmann, Dipl. Sachverständiger (DIA)

WEBINAR ZUM IMMOBILIEN-MARKTBERICHT – Das Jahr 2023

Wie haben sich die Immobilienpreise im Laufe des Jahres 2023 entwickelt? Erste Ausblicke aufgeteilt nach den Stadtteilen gibt es in diesem Webinar! Nach Corona, LockDown und aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen durch Krieg in Europa. Inflation, Zinserhöhungen und der Habeksche Sanierungshammer. Wie haben sich diese Themen auf den Immobilienmarkt, respektive auf die Immobilienpreise ausgewirkt?

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