Aus der einzigartigen Marktkenntnis der ISB München Immobilien GmbH und den statistischen Daten des Anbieters RealEstateData sowie Daten des Gutachterausschusses München ist dieses besondere Kompendium entstanden. Unentbehrlich für Verkäufer und Käufer besonderer Immobilien in München.

WEBINAR ZUM IMMOBILIEN-MARKTBERICHT 2023

Veröffentlicht am 15.01.2023

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Neue Entwicklungen am Münchner Immobilienmarkt

Der Münchner Immobilienmarkt hat sich in den ersten drei Quartalen im Jahr 2022 unterschiedlich entwickelt. Wir müssen vorweg unterscheiden zwischen Daten, welche aus Angebotspreisen entstehen, und echten Daten, welche der Gutachterausschuss München liefert. Die umfangreichen Daten zum Marktbericht 2022/2023 über die Immobilienpreise München sind reine Angebotsdaten. Also keine echten Immobilienpreise, sondern sie spiegeln die Daten wider, wie Immobilien angeboten wurden. Dies hat nichts mit echten Verkaufszahlen zu tun, auch wenn die Immobilenportale das immer wieder so darstellen. Schade ist in diesem Zusammenhang auch, dass Journalisten diesen Unterschied nicht kennen und von einem Rückgang der Verkaufspreise schreiben, aber tatsächlich den Rückgang von Angebotspreisen meinen. 

Tatsächlich finden wir in München vereinzelt Stadtteile, wo Angebotspreise einen kleinen Rückgang aufweisen. Meist in der Größenordnung von -2,5%, so wie dies von den meisten Tageszeitungen auch kommuniziert wurde. 

Die Daten des Gutachterausschusses München mit seinem im Dezember 2022 erschienenen Marktbericht zeigen aber ein anderes Bild. 

Warum sich meiner Meinung nach zwischen den Angebotspreisen und den echten Verkaufspreisen ein Unterschied zeigt, sehen Sie im obigen Video. Ich Sie herzlich ein, sich dieses anzusehen.

Kommen wir zum Marktbericht des Gutachterausschusses München:

Während die Immobilienpreise insbesondere für Wohnungen in den ersten drei Monaten des Jahres stiegen, stagnierten sie ab dem zweiten Quartal. Insgesamt gingen der Geldumsatz und die Zahl der Kaufverträge bis zum Herbst stark zurück. In den ersten drei Quartalen brachen die Geldumsätze im Vergleich zum Vorjahr um 31 % ein. Das sind zum Vorjahreszeitraum 9,1 Milliarden Euro. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ging prozentual in den ersten der Quartalen des Jahres 2022 um insgesamt 24 % zurück.

Dieser Rückgang hat natürlich Ursachen und kann auf drei wesentliche Punkte zurückgeführt werden: 

1. Wir haben Krieg in Europa. Seit dem Angriffskrieg auf die Ukraine hat sich der Wirtschaftsraum Europa und natürlich auch Deutschland sehr verändert. Aber auch darin liegt eine Chance. Während Kryptos und Aktien deutlich an Wert verloren haben, sind Immobilienwerte im Vergleich stabil geblieben. 
2. Die gestiegenen Energiepreise verunsichern die Menschen. Die Ampelregierung und allen voran unser Wirtschaftsminister und Kinderbuchautor Habeck kaufen fossile Brennstoffe ein und schliessen Verträge ab, die eine Energiewende in Deutschland fast unmöglich machen. Im Gegenzug legt man aber die Latte, neue Immobilien als KfW40NH zu fertigen, sehr hoch. Gleichzeitig weiß man nicht, was die KfW morgen noch fördern wird. Das Chaos im Wirtschaftsministerium war selten größer.
3. Die Anfragen nach Immobilien sind aber tatsächlich erst gesunken, als die Europäische Zentralbank ihren Leitzins verdreifachte. Mit dieser Maßnahme sind zahlreiche Immobilienkäufer weggefallen, welche kein oder nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben und so eine 100% Finanzierung nicht mehr stemmen können.

Seit dem zweiten Quartal sind Immobilien-Suchaufträge, welche Kaufinteressenten bei uns hinterlegen, um ca. 30 % gesunken. Das ist eine eher ungewöhnliche Entwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt.

Während das erste Quartal noch gut lief, gab es im zweiten Quartal und insbesondere im dritten Quartal eine Wende. Das dritte Quartal war hinsichtlich der Immobilienverkäufe relativ schwach. Dafür haben im vierten Quartal die Verkaufszahlen – zumindest bei uns im Hause – wieder deutlich angezogen. 

Sehen wir uns Daten vom Gutachterausschuss in seinem Herbstbericht 2022 an, welche im Dezember 2022 verfügbar wurde.

Unbebaute Grundstücke in München

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau, also für Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleinere Eigentumswohnanlagen, war folgende Entwicklung zu sehen:

• Anzahl der Verkäufe -37%
• Geldumsatz -28%
• Flächenumsatz -35%

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Bau-Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau in München

Auf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau waren die Vertragszahlen ebenso rückläufig:

• Anzahl der Verkäufe -47%
• Geldumsatz -40%
• Flächenumsatz -42%

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Neubauwohnungen in München / Preisentwicklung in München

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Besonders ausgeprägt waren die Preissteigerungen im Neubaubereich. Hier stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14 %, inklusive höherer Energie- und Baukosten. Gleichzeitig sind hier die Transaktionsvolumina um 48 % eingebrochen.

Wie geht es weiter? Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?

Mangelnde Bautätigkeit spricht gegen eine Preiskorrektur

Will man die letzten drei Charts zusammenfassen, so kann man sagen, dass der Neubausektor richtige Probleme bekommen hat und diese aktuell auch noch nicht lösen kann. Die Zurückhaltung seitens der Baufirmen, in Grundstücke zu investieren, wird sich vermutlich erst verstärkt im Jahr 2023 & 2024 auswirken. Das von der Bundesregierung ausgerufene Neubauziel von 400.000 Wohnungen hat die Ampel-Regierung mittlerweile – wen wundert es – kurzerhand einkassiert. Rechnen Sie mit der Hälfte oder etwas darüber.

Die Bautätigkeit hat sich inzwischen stark verlangsamt. Angesichts der hohen Inflation ging der Wohnungsbau im Oktober 2022 so schnell zurück, dass die Bestellungen um fast 26 % einbrachen. Nach Abzug der hohen Baupreise und sonstiger Kosten haben viele Bauunternehmen in den letzten Monaten Verluste geschrieben. Inflation und steigende Zinskosten mindern laut Zentralverband der Deutschen Bauindustrie (ZDB) deutlich den Investitionsanreiz im Wohnungsbau.

Es werden deutlich weniger Neubauten errichtet und angeboten werden, was wiederum einen immensen Nachfragedruck auf die Bestandsimmobilie ausüben wird. Deshalb ist eine Preiskorrektur bei den Bestandsimmobilien – für München gesehen – aktuell nicht zu sehen. 

Bestandsimmobilien – wiederverkaufte Wohnungen in München

Werfen wir einen Blick auf die wiederverkauften Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, gegliedert nach Baujahresgruppen.

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Die Preise im Bereich der Bestandsimmobilie sind durchgängig gestiegen. Auch wenn die Immobiliennachfrage insgesamt um 24% gesunken ist, so ist die Nachfrage immer noch so groß, dass die Regel, dass bei einem höheren Angebot und weniger Nachfrage die Preise sinken, hier nicht greift. Es ist davon auszugehen, dass viele Kaufinteressenten immer noch über das notwendige Eigenkapital verfügen, um Ihre Immobilie zu kaufen. Und dies auch tun, denn mit Blick auf die rasant gestiegenen Mietpreise ist das Eigenheim immer noch eine clevere Wahl. Auch wenn man die Inflation im Auge behält gibt es wohl kaum einen besseren Weg, als in Sachwerte zu investieren.

Abschliessend zeigen wir Ihnen eine Zusammenfassung der Kaufpreisentwicklungen von realen Verkaufspreisen/Kaufpreisen in München für die ersten drei Quartale 2022:

Abb. Auszug aus dem Gutachterausschuss München Herbstbericht 2022

Prognose Immobilien 2023

Immobilien werden immer gekauft und Immobilien werden immer verkauft. Es spielt für uns als ISB München Immobilien GmbH keine Rolle, wohin der Markt geht, denn wir können den Markt nicht beeinflussen. Die Marktbeeinflussung kommt über die EZB, über den Zins, über Putin oder über unsere wertgeschätzte Ampel-Regierung, allen voran unseren Wirtschaftsminister und Kinderbuchautor Habeck. 

Wir wollen Ihnen mit diesem Marktbericht seriöse Daten an die Hand geben, die es Ihnen erlauben, informierte Entscheidungen für Ihren Immobilienkauf, respektive Immobilienverkauf, zu treffen. Die Goldgräberstimmung ist vorbei und das ist gut so. Immobilienverkäufer werden erkennen, dass ihre Verkaufsabsicht bei seriösen Immobilienmaklern gut aufgehoben ist. Gleichzeitig werden Immobilienkäufer neue Anforderungen an einen Immobilienkauf haben. Gute Beratung, eine saubere Preisfindung sowie Rechtssicherheit beim Immobilienkauf werden im Vordergrund stehen. 

Ich darf Ihnen ganz privat die am häufigsten gestellte Frage beantworten – wann denn der beste Zeitpunkt für einen Immobilienkauf-/verkauf sei: Wir sind beim Immobilienkauf nicht an der Börse. Wenn Sie Ihre Immobilie zum Kauf gefunden haben, dann schlagen Sie zu. Denn der beste Zeitpunkt, zu kaufen und zu verkaufen, ist genau jetzt. Sehen Sie an meinem Beispiel: Ich habe meine erste Immobilie zum seinerzeitigen absoluten Höchstpreis gekauft. Und dann ging es im Markt langsam bergab. Von 585.000 DM (Deutsche Mark) auf 230.000 Euro (ca. 450.00 Deutsche Mark) – heute hat die Immobilie einen Wert von 720.000 Euro. 

Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment und Sie sollten eine Immobilie so betrachten, wie es ein Immobilieninvestor tut. Begehen sie nicht den Fehler, die Preise einer Immobilie so zu betrachten, als wäre man an der Börse unterwegs. Immobilien werden auf lange Sicht gekauft. Für mindestens 10 Jahre, aber eher auf 20 bis 30 Jahre. Und in diesem Zeitraum gibt es Kursschwankungen – natürlich.

Ich glaube also nicht, dass es zu einem allgemeinen Preisverfall für Immobilien in München kommen wird. Im Gegenteil, die erreichte Preisspanne wird noch einmal steigen. Und je nach Grundstück und Standort kann der Immobilienpreis erhöht oder auch seitlich verschoben werden. Die Verkaufszeiten werden sich allerdings wohl deutlich verlängern. Ein Immobilienverkauf kann noch innerhalb weniger Wochen stattfinden. Die Regel werden aber Zeiträume zwischen sechs und neun Monaten sein. Falsch eingepreiste Immobilien werden keinen Käufer finden und Wunsch-Mond-Preise werden wohl auch nicht mehr bezahlt. Und das ist eine gute Entwicklung am Münchener Immobilienmarkt. 

Ihr Michael Mühlmann, Dipl. Sachverständiger (DIA)