Alles was Sie zum Thema Immobilien Zwangsversteigerung, Immobilien Teilungsversteigerung und Immobilien Auktion in München wissen sollten!
Immobilien Zwangsversteigerung München
Die gesetzliche Grundlage für die Immobilien Zwangsversteigerung München ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, das in seiner novellierten Fassung am 16.02.2007 in Kraft trat. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird eingeleitet durch einen Antrag eines Gläubigers des Grundstückseigentümers. Der Antrag wird gerichtet an das Vollstreckungsgericht. Vollstreckungsgericht ist in diesem Fall dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Das Gericht prüft, ob der Gläubiger bei seinem Antrag alle Formalien eingehalten hat. Es prüft nicht, ob z.B. die Forderung des Gläubigers zu Recht besteht. Dann ordnet das Gericht durch Beschluss die Zwangsversteigerung an. Im Grundbuch wird der so genannte Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.
Das Gericht setzt den Verkehrswert des Grundstücks fest. Dazu holte es üblicherweise das Gutachten eines Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken ein. Wenn der Verkehrswert des Grundstücks bestimmt ist, setzt das Gericht einen Versteigerungstermin an, macht ihn öffentlich bekannt. Dazu ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt, dass der Termin mindestens sechs Wochen vorher Blatt für die amtlichen Bekanntmachungen oder im Internet „in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem“ (§ 39 Abs. 1 ZVG) veröffentlicht werden muss.
Zusätzlich soll er auch noch z.B. in der Tagespresse bekannt gegeben und im Gericht ausgehängt werden. Außerdem muss das Gericht alle Beteiligten mindestens vier Wochen vorher über den Versteigerungstermin informieren.
Das Gericht soll im Laufe der vierten Woche vor dem Termin den Beteiligten auch mitteilen, wer den Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt hat und welche Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht werden. Damit haben die Beteiligten die Möglichkeit, das so genannte geringste Gebot zu ermitteln. Bei der Versteigerung des Grundstücks sind nämlich nur solche Angebote zugelassen, durch die der Anspruch des Gläubigers, der die Zwangsversteigerung betreibt, sowie die vorhergehenden Ansprüche sowie die Kosten des Versteigerungsverfahrens gedeckt sind. Dieses Gebot wird in § 44 ZVG als „geringstes Gebot“ bezeichnet.
Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners, also in seine Immobilien, kann durch die Eintragung einer Zwangshypothek, die Anordnung der Zwangsverwaltung oder durch die Zwangsversteigerung erfolgen. Der Gläubiger entscheidet, welchen Weg gehen will.
Zwangversteigungsvermerk München
Wenn er das Grundstück zwangsversteigern lassen will, weil er sich aus dem Erlös die Befriedigung seiner Forderung verspricht, muss er einen entsprechenden Antrag bei dem Gericht stellen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Gericht prüft den Antrag – jedoch nur auf formelle Fehler. Es prüft nicht, ob der Anspruch des Gläubigers, den er mit der Zwangsversteigerung erfüllt haben möchte, tatsächlich besteht. Wenn der Antrag nicht zu beanstanden ist, ordnete es die Zwangsversteigerung an. Die Anordnung erfolgt durch Beschluss. Der Beschluss wird allen Grundstückseigentümern zugestellt.
Gleichzeitig mit dem Beschluss bittet das Gericht das Grundbuchamt, einen Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch einzutragen. Der/Die Rechtspfleger/in trägt dann in Abteilung II des Grundbuchs z.B. ein: „Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.“
Damit wird für jeden, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, z.B. weil er das Grundstück kaufen möchte oder zu seinen Gunsten eine Eintragung erfolgen soll, deutlich, dass das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile und seines Zubehörs „beschlagnahmt“ worden ist. Diese Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung bedeutet, dass der Grundeigentümer keine Verfügungen über das Grundstück treffen kann, die denjenigen Gläubiger, der die Zwangsversteigerung beantragt hat, beeinträchtigen. Verfügungen, die den Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, beeinträchtigen, wären unwirksam. Alle anderen Verfügungen bleiben wirksam, da der Schuldner weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist. Zu den Verfügungen, die dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam sind, zählen z.B. die Belastungen des Grundstücks mit Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Wohnrecht etc.) oder mit Grundschulden oder Hypotheken. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks hat für den Schuldner daher normalerweise die Konsequenz, dass er das Grundstück nicht mehr als Sicherheit für einen Kredit einsetzen kann.
Die freiwillige Versteigerung einer Immobilie
Außer der Immobilien Zwangsversteigerung gibt es die Form der freiwilligen Versteigerung einer Immobilie – auch Auktion genannt. In Niedersachsen hat diese Form der Vermittlung über einen Auktionator eine lange Tradition. Mit der Gründung eines ersten Auktionshauses in Berlin im Jahre 1985 durch den damaligen Berliner Wirtschaftssenator Hans Peter Plettner begann eine neue Entwicklung. Das Unternehmen existiert heute unter dem Namen Deutsche Grundstücksauktionen AG (DGA). 1992 erfolgte ebenfalls in Berlin die Gründung der Karhausen Immobilien Organisationen GmbH & Co (KIA). Weitere neuere Auktionshäuser für Immobilien sind die Deutsche Haus- und Grundauktionen AG in Stuttgart, Bremen und Düsseldorf, die die Auktionen der EXPO-Pavillions in Hannover übernahm. Zu nennen sind auch Waitz & Richter GmbH in Leipzig sowie Jones Lang LaSalle die mit Engels & Völkers sich um Grundstücksauktionen unter dem Dach des Auktionshauses Sotheby’s bemühen.
Die beiden Berliner Versteigerungshäuser zusammen versteigern im Jahresschnitt Objekte im Wert zwischen 45 und 100 Millionen Euro. Die Erfolgsquote bei Versteigerungen liegt relativ hoch. Es wird geschätzt, dass über 90% der eingelieferten Objekte auch im Versteigerungsverfahren umgesetzt werden. Allerdings liegt in vielen Fällen die Zuschlagsumme nicht oder nicht wesentlich über dem Mindestgebot. Andererseits können hier auch Objekte am Markt untergebracht werden, die bei Verkaufsbemühungen am normalen Markt kaum Chancen haben.
Über den Versteigerungserfolg (Versteigerungserlös im Vergleich zum Mindestgebot) entscheidet auch die Vermarktungsstrategie. Für einen Versteigerungstermin werden oft bis zu 50.000 Objektkataloge versandt. Wichtig ist die Zielgruppenschärfe der Werbemaßnahmen.
Der Versteigerer bedarf einer Erlaubnis nach § 34 b der Gewerbeordnung. Sie wird erteilt, wenn der Antragsteller geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen kann, und die für das Versteigerergewerbe erforderlich Zuverlässigkeit besitzt. Außerdem muss der Grundstücksversteigerer die erforderlichen Kenntnisse über den Grundstücksverkehr nachweisen. Besonders sachkundige Versteigerer können öffentlich bestellt und vereidigt werden.
Weder der Versteigerer noch seine Angestellten dürfen als Bieter auftreten.
Nähere Regelungen über den Versteigerungsvorgang enthält die Versteigerer-Verordnung (VerstV). In ihr sind unter anderem geregelt: Form und Inhalt des Auftragsverhältnisses mit dem Auftraggeber (u. a. das von ihm zu entrichtende Entgelt), die Beträge, die der Auftraggeber für eine erforderliche Schätzung und Begutachtung zu zahlen hat, die bei Rücknahme des Versteigerungsauftrags zu zahlenden Beträge, sowie die Anzeigepflicht eines Versteigerungstermins bei der zuständigen Behörde. In der Regel muss die Anzeige zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin stattfinden.
Wird im Grundstücksversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt, erfolgt in der Regel die notarielle Beurkundung durch den anwesenden Notar. Denkbar ist im Übrigen auch, dass der Notar selbst eine Auktion leitet und den Zuschlag beurkundet.
Teilungsversteigerung
Kommt es zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie – z.B. einer Erbengemeinschaft oder Ehepartnern – zu keiner Einigung über den Verkauf, kann jeder Miteigentümer Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös wird auf die Parteien aufgeteilt. Zahlungsunfähigkeit ist für eine Teilungsversteigerung nicht nötig.
Die Teilungsversteigerung kann testamentarisch oder vertraglich ausgeschlossen werden. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, kann sie nur der Testamentsvollstrecker einleiten.
Kommt es zur Teilungsversteigerung einer vermieteten Wohnung, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Anders als bei einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit gibt es bei der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht des Erwerbers hinsichtlich des Mietvertrages. Dieser darf nur mit gesetzlicher Frist und bei Vorliegen eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrundes kündigen.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
