Immobilienkauf von Privat

Immobilienkauf von Privat – sicher ins Eigenheim?

Sie spielen gerne Risiko oder interessieren sich für andere Glücksspiele?

 

Ein Inserat „VERKAUF VON PRIVAT“ weist darauf hin, dass hier eine Immobilie vom einem privaten Verkäufer angeboten wird. Der „Vorteil“ von „Privat“ beschränkt sich jedoch in der Regel darauf, dass keine Makler-Provision fällig ist. Reicht das aus, um Sie als Käufer zu motivieren? Was sparen Sie? Sparen Sie wirklich etwas oder wird der Immobilienkauf am Ende gar teurer als gedacht? Dieser Artikel ist nicht für Spieler oder Glücksritter gedacht, sondern soll Menschen Inhalte liefern, welche sich tatsächlich damit beschäftigen eine Immobilie selbst zu verkaufen. Welche Risiken auf der Käufer- und insbesondere auf der Verkäuferseite entstehen, soll dieser Artikel zeigen.

Privatverkauf – Risiko oder ein total einfacher Vorgang?

Ein eigenes Zuhause muss zur Lebensplanung passen. Das gilt nicht nur für die Größe und Ausstattung der Immobilie, sondern auch für den Kaufpreis und weitere Kosten. Wie viel Immobilie benötigen Sie? Was können Sie sich leisten? Diese Fragen müssen vor einem Immobilienkauf beantwortet werden. Da kommen Angebote „ohne Provision“ wie gerufen!

Neubau oder Bestandsimmobilie? Massiv- oder Fertighaus? Eine Altbauwohnung oder doch lieber einen Neubau? Sind beschränkt dingliche Rechte zu beachten? Entspricht das Objekt den rechtlichen Vorschriften und/oder wurden Umbauten ohne Genehmigung oder erforderlichen Sachverstand durchgeführt?

Eine der ersten Fragen, welche sich der Verkäufer, aber auch der Kaufinteressent stellen sollte, lautet: „Was passiert, wenn ein Schaden entsteht? Ist der private Verkäufer in irgendeiner Form versichert?“ Wie steht es, wenn die Angaben des Verkäufers nicht korrekt sind? Unwissenheit schützt hier vor Strafe nicht.

Ein echter Immobilienprofi ist für sein Tun und Handeln i.d.R. versichert. Ist das der private Verkäufer auch? Fragen Sie im Zweifel nach.

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie besichtigen, dann ist es auch für Sie schwer den Sachverhalt sicher einzuschätzen. Was hinter den privaten Mauern vorgeht lässt sich oft nur erahnen. Gibt der Eigentümer Sanierungsarbeiten vor, so lassen Sie sich die Rechnungen der jeweiligen Handwerker zeigen. Auf Eigenleistungen oder „Spezl-Reparaturen“ gibt es keine Gewährleistung. Als Laie können Sie Baumängel und Schäden eventuell mit dem bloßem Auge erkennen, aber die daraus resultierenden Folgen meist nicht umfassend einschätzen. Was sind Sanierungsarbeiten, was ist eine Instandhaltung und was ist eine Modernisierung? Welchen Einfluß hat dies auf den Wert der Immobilie? Ein Immobilien-Profi wird Ihnen diese Fragen beantworten.

Wie wurde der Immobilien-Angebotspreis ermittelt? Gibt es ein Gutachten?

Wie wurde der Wert ermittelt? Im Rahmen eines Gutachtens? Oder gar durch eine Online-Schnellbewertung, gratis geschüttelt oder nur kostenlos gerührt? Häufig werden nur durchschnittliche Angebotspreise (Angebote – keine echten Verkäufe) unterschiedlicher Immobilien in einen Topf geworfen, mit dem großen Mixer hinein gehalten und am Ende steht ein Angebots-Durchschnittspreis pro Quadratmeter. Dies entspricht jedoch nicht einem Marktpreis nach §194 BauGB. Das ist in etwa vergleichbar, wenn Sie in einen Eimer weißer Farbe, blaue, gelbe, rote, grüne, braune und schwarze Farbe hinzugeben. Heraus kommt ein scheußliches „Irgendwas“, aber kaum ein attraktiver Farbton, welcher zu Ihrer Immobilie passt.

Ein falscher Immobilienpreis birgt Gefahren. Die Gefahr für den Käufer liegt darin, dass Sie a. zu teuer einkaufen und b. lange auf eine Immobilienwertsteigerung hoffen müssen, damit der Kaufpreis auch irgendwann Marktpreis wird. Zudem laufen Sie Gefahr, dass Ihre Bank diesen Angebotspreis schlicht nicht finanziert, weil das Objekt von Ihrer Hausbank als zu teuer eingestuft wird. Als Verkäufer laufen Sie Gefahr, dass Sie Ihre Immobilie „verbrennen“. Wussten Sie, dass Immobilien von Privatverkäufern im Schnitt bis zu 5% teurer sind, als vergleichbare Objekte vom Immobilienprofi? Dazu später mehr …

 

Immobilien München kaufen

 

Bild: ISB München Immobilien GmbH Vermarktungsbeispiel: Balanstraße, München

 

Aus unserer Sicht macht es keinen Sinn seine Immobilie, gerade bei einem Angebot von qualifizierten Immobilienfachleuten, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen. Es kann sein, dass der private Verkäufer durchaus beruflich in der Immobilienbranche beheimatet ist. Nicht alle privaten Immobilienverkäufer sind grundsätzlich Nichtimmobilienfachleute. Es kann aus Käufersicht sinnvoll sein, die Kompetenz Ihres Gegenüber kritisch zu hinterfragen.

Warum sollten Sie eine Immobilie selbst verkaufen, wenn es einen Dienstleistungsmarkt mit ausgebildeten Fachleuten gibt?

Überzogene Preise werden auch in Märkten mit hoher Nachfrage nicht bezahlt. Versteckter Schimmelbefall, feuchte Wände, Fäule in Balken oder deformierte Bauteile fallen nicht sofort ins Auge. Seinen Sie lieber zu vorsichtig, als zu gutgläubig. Ist der Notarvertrag unterzeichnet, kann ein Rechtsstreit um verschwiegene Mängel langwierig und extrem teuer werden. Ihre Traumimmobilie wird zum Albtraum.

Sie würden ohne ausreichende Informationen kein gebrauchtes Auto kaufen, aber sind bereit eine Immobilie zu verbriefen?

In welcher Lage kaufen Sie? Gibt es eine Wertsteigerung der Immobilie? Wie ist die Rendite? Steht die Immobilienfinanzierung? Stimmt der Marktpreis? Wie sieht Ihre Bank den Verkehrswert? Wie sieht die BelWertV die besichtigte Immobilie? Wird die finanzierende Bank die Immobilie finanzieren oder als zu teuer und somit nicht finanzierbar abtun. Fragen Sie, ob der private Verkäufer darauf sichere Antworten hat.

Immobilienverkäufe aus privater Hand sind überteuert!

Nach einer Auswertung von knapp 300.000 Immobilienangeboten durch den Immobiliendienstleister McMakler (März 2019) kommen diese zu dem Schluss: Immobilien von privat sind durchschnittlich 4,1 Prozent (Wohnungen 3,9 Prozent, Häuser 4,3 Prozent) teurer als Maklerangebote.

Die Beispielrechnung sieht wie folgt aus: Für eine 150 Quadratmeter große Eigentumswohnung liegt der durchschnittliche Verkaufspreis  bei 411 600 Euro (2744 Euro/Quadratmeter), sofern das Angebot über einen Immobilienprofi angeboten wird. Für die gleiche Wohnung aus privater Hand muss ein Kaufinteressent jedoch 427 500 Euro (2850 Euro/Quadratmeter) bezahlen. Das sind immerhin 15 900 Euro mehr. Besonders Eigentumswohnungen fallen mit durchschnittlich 4,8 Prozent höheren Preisen auf.

Der Immobilienprofi ist seine Provision wert. Der Beruf des Gutachters, des Immobiliensachverständigen und des Fachmaklers ist ein Beruf wie jeder andere selbstständige Beruf auch. Der Sachverständige gibt sein Wissen und seine Erfahrungen im Immobilienmarkt weiter. Er verkauft also nicht nur seine Dienstleistung, sondern ebenso sein Fachwissen. Der Immobilienfachmakler hat auch keinen 9to5-fünf-Tage-Job. Die Besichtigungen, Telefonate erfolgen meist in den Abendstunden und am Wochenende.

Die Mehrzahl der Objekte hat ein Immobilienprofi meist mehrere Wochen, in der Regel sogar Monate im Angebot, gerade im Verkauf. Hier kann man bereits erkennen, dass es im Normalfall kein schnell verdientes Geld ist, als Sachverständiger/Gutachter oder Fachmakler zu arbeiten.

Mitarbeiter, Niederlassungen, Betriebs- und Geschäftsausstattung kosten das gleiche Geld, wie z.B. bei einem Rechtsanwalt. Dies ist möglicherweise eine Unterscheidungshilfe für Sie. Besuchen sie Ihren Immobilienpartner in seinen Geschäftsräumen und machen sich ein Bild.

Wenn Sie mit einem privaten Verkäufer ins Gespräch kommen sollten, hinterfragen Sie kritisch. Fragen Sie den privaten Verkäufer, ob sie einen Gutachter hinzuziehen können. Fragen Sie nach einem Wertgutachten. Fragen Sie nach einer Bauschadensbetrachtung der Immobilie. Fragen Sie nach einer Haftpflichtversicherung, welche eventuelle Probleme durch den Immobilienverkauf abdecken könnte und fragen Sie nach Immobilienkompetenz Ihres Gegenübers. Was befähigt den Verkäufer ein Geschäft von hohem Geldvolumen zu tätigen? Welche Qualifikation liegt hier vor? Fragen Sie was mit Ihren hinterlassenen Daten passiert. Wie wird die DSGVO ordnungsgemäß umgesetzt? Fragen Sie wie mit dem Geldwäschegesetz umgegangen wird. Fragen Sie welchen Wert die Immobilie im Rahmen der BelWertV hat. Bekommen Sie Antworten auf Ihren Fragen, dann ist es wahrscheinlich, dass Sie in guten Händen sind.

 

Mögliche Gründe um keinen Qualitätsmakler zu beauftragen

  • Kosten des Qualitätsmaklers
  • Sie erkennen den Nutzen eines echten Profis nicht
  • Sie beauftragen grundsätzlich keine Fachleute, gehen nicht zum Arzt, sondern „googeln“ Ihre Symptome oder vertreten sich selbst bei Gericht und benötigen keinen Fachanwalt.

 

Mögliche Gründe um einen Qualitätsmakler zu beauftragen

  • Der Verkäufer kann sich nicht um die Vermarktung kümmern, weil er nicht vor Ort ist.
  • Der Verkäufer verfügt über keine ausreichende Versicherung.
  • Der Verkäufer kennt die Aufgaben und Vorgaben zum Geldwäschegesetz nicht.
  • Der Verkäufer kennt die Aufgaben zum Gebäudeenergiegesetz nicht.
  • Der Verkäufer ist mit dem Umgang der DSGVO nicht vertraut und kann einen ordnungsgemässen Umgang mit den Daten nicht gewährleisten.
  • Der Verkäufer hat nicht die Möglichkeit sämtliche erforderlichen Unterlagen, welche zum Objektverkauf notwendig sind, herbeizubringen.
  • Der Verkäufer erkennt kein zusätzliches Vermarktungspotential.
  • Der Verkäufer kann keine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung erstellen.
  • Dem Verkäufer ist eine Ziegruppendefinition fremd und kann entsprechend weitere Vorgehensweisen daraus nicht ableiten.
  • Der Verkäufer kann keinen virtuellen 3D-Scan erstellen. Gerade bei hochwertigen Immobilien ein klares „MUSS“.
  • Die Pläne der Immobilie sind alt, vergilbt und nicht mehr soooo gültig. Was tun?
  • Der Verkäufer kann sich nicht um die Vermarktung kümmern, weil er selbst in seinem Beruf ein Profi ist und somit keine Zeit für einen guten und erfolgreichen Verkauf hat.
  • Der Verkäufer hat kein Fachwissen im Immobilienmarkt.
  • Der Verkäufer ist kein Verkäufer, sondern hat seine Kernkompetenz in anderen beruflichen Bereichen. 
  • Der Verkäufer kann kein gedrucktes Exposé erstellen.
  • Der Verkäufer kann kein ansprechendes Online-Exposé mit rechtssicheren Texten erstellen.
  • Fachlich ist der Verkäufer nicht in der Lage, die Immobilien am Markt zu präsentieren.
  • Der Verkäufer verfügt über keine Vernetzung im Markt, verfügt über kein Intranet. 
  • Der Verkäufer scheut hohe Vertriebskosten und wird daher keine Printmedien buchen, keine Top-Platzierung in den Onlineportalen, keine Flyer, etc. 
  • Als Verkäufer haben Sie noch nie von Immobilien-Duftmarketing gehört? Wie auch. Der Immobilienfachmakler hingegen arbeitet täglich mit Düften.
  • Sie haben nicht die Erfahrung, wie man Besuchstouristen umgeht.
  • Der Verkäufer weiß nicht, wie man den echten Interessenten vom „unehrlichen Batzi“ unterscheidet.
  • Der Verkäufer hat keine Ahnung von Immobilien-Photographie. Handybilder sind ein No-Go!
  • Der Verkäufer verfügt nicht über eine entsprechende Mailing-Datenbank.
  • Der Verkäufer hat keine Ahnung von der Art und weise wie Immobilien zum verkauf präsentiert werden.
  • Fachlich ist der Verkäufer nicht in der Lage, das Objekt auf verschiedene Zielgruppen anzubieten.
  • Der Verkäufer tun sich schwer, einen Wert nach BauGB §194 zu finden. Hier hilft der Immobilien-Gutachter.
  • Viele Menschen verkaufen in Ihrem Leben nur ein Haus. Hier sollte man keine Fehler machen. Gehen Sie auf Nummer sicher und beauftragen einen Fachmakler Ihres Vertrauens.
  • Als privater Verkäufer müssen Sie, wie der Fachmakler auch, für einen erfolgreichen Verkauf im Regelfall mit dutzenden Interessenten sprechen, persönlich und am Telefon. 
  • Sie müssen einen Vielzahl von E-Mails beantworten und mehrere Besichtigungen vornehmen. Einmal besichtigen und mit dem ersten Interessenten zum Notar gehen, ist die absolute Ausnahme.
  • Ihnen als Verkäufer ist es nicht möglich eine Begleitung durch die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufes sicher zu stellen.
  • Sie haben keine Zeit oder keine Immobilienkompetenz um Fragen im Rahmen von Zweit- oder Drittbesichtigungen durchzuführen. Handwerker, Architekten, Rechtsanwälte, Gutachter werden doch häufig und gerne von Kaufinteressenten beauftragt.
  • Die Überprüfung der Kaufähigkeit sollte ein Profi für Sie übernehmen.
  • Sie können keinen Kaufvertrag erstellen lassen. Der Notar hat keine Rechtsberatungspflicht und führt diese in der Regel auch nicht durch. 
  • Was ist zu tun, wenn der Käufer beim Notartermin den Kaufpreis senken will? Was hätten Sie im Vorfeld tun können, um das auszuschliessen?

 

 

Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf

 

Die drei größten Fehler beim Immobilienverkauf beziehen sich an dieser Stelle auf das Thema Verkaufserlös. Selbstverständlich birgt ein Verkauf einer Immobilie weitere Falltüren, welche man umgehen sollte. Hierzu beraten wir Sie gerne in einem persönlichen Termin. Kommen wir zu den drei größten Fehler zum Thema Erlös.

 

Fehler No. 1: Falscher Angebotspreis

„Ich setze den Preis höher an und kann dann ja immer noch runter gehen.“ Richtig ist, dass der optimale Angebotspreis für einen werthaltigen Verkauf entscheidend ist.

Fehler No. 2: Kein Zeitdruck

„Ich habe Zeit und muss nicht direkt verkaufen.“ Richtig ist, dass Immobilienangebote „soon as possible“, also so schnell wie nur möglich verkauft werden müssen. Was lange angeboten wird, wird zum Ladenhüter.

Fehler No. 3: Selbstversuch

„Ich probiere es erstmal selbst, ich kann ja immer noch einen Makler einschalten.“ Die richtige Frage lautet: „Würden Sie sich auch selbst operieren, um später den Chirurgen (Spezialisten) hinzuzuziehen?“

 

Der falsche Angebotspreis

 

Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis führt zu Vermögensverlusten. Denn Kaufinteressenten kennen den Markt und verstehen, dass ein Angebotspreis und der reale Marktwert differieren. Deshalb ist es wichtig, mit dem richtigen Angebotspreis in den Markt zu gehen. Mit dem richtigen Wert geht Ihr Verkauf ordentlich und zeitnah über die Bühne. Ist der Preis zu hoch angesetzt verlängert sich die Vermarktungsdauer und Ihr Objekt wird zum Ladenhüter. Nach zu langer Vermarktungsdauer lässt sich Ihre Immobilie nur mit einem erheblichen Preisnachlass verkaufen. Das bedeutet, dass der Angebotspreis dem Marktpreis angepasst sein muss und zeigt auf, wie wichtig eine seriöse und fundierte Marktwertermittlung ist.

 

In der Zusammenfassung bedeutet dies:

Vermögensverluste durch zu hoch angesetzte Angebotspreise
Kaufinteressenten kennen den Markt und verstehen, dass Angebotspreis und realer Marktwert differieren.
Es finden sich immer weniger Interessenten und Objekt wird zum “Ladenhüter”
Nach langer Vermarktungsdauer ist es nur mit Preisnachlass zu verkaufen
Der Angebotspreis muss dem Marktwert angepasst sein
Es zeigt die Bedeutsamkeit einer seriösen Marktwertermittlung

 

„Vermeiden Sie mit diesem Buch die drei größten Fehler beim Verkauf der eigenen Immobilie
und nehmen Sie ohne Probleme die Erfüllung Ihrer Wünsche in Angriff!“

 

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Sie haben Fragen? Kontaktieren Sie uns – wir nehmen uns gerne Zeit für Sie.


Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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