Immobilienpreise 2022 München 

Immobilienpreise 2022 München

INFOS ZUM MARKTBERICHT MÜNCHEN

Informationen über Immobilienpreise für Hausverkauf, Wohnungsverkauf sowie den Grundstücksverkauf.

 

 

Daten und Fakten zur Landeshauptstadt München

München ist und bleibt ein beliebter Standort zum Wohnen und Leben. Wer länger in München lebt, kennt die verstopften Straßen und kann sich kaum vorstellen, dass die Stadt das Potenzial für weiteres Wachstum hat. An dieser Stelle überrascht die Stadt zum ersten Mal. Während im Jahr 2017 noch 1.526.056 Menschen in München lebten, waren es Ende 2020 schon 1.562.096 Münchener. Der Ausländeranteil liegt in der bayerischen Landeshauptstadt München bei 28,6 %. Der durchschnittliche Münchener ist 41,2 Jahre alt. München ist die Stadt der Singles. 834.542 Haushalte werden statistisch gesehen von 1,87 Menschen bewohnt. Die Anzahl der in München befindlichen Gebäude stieg von 140.384 im Jahr 2016 auf 142.948 Gebäude im Jahr 2019 an.

 

Immobilienpreise – Prognose

In den vergangenen 10 Jahren sind die bereits höheren Einkommen in München insgesamt um 38 % gestiegen. Die Verkaufspreise sind in verschiedenen Stadtteilen jedoch deutlich höher angestiegen. Wir haben zum Teil eine Verdoppelung der Kaufpreise binnen 10 Jahren feststellen können. Befeuert wird und wurde diese Entwicklung durch geringe Zinsen. Wurden im Jahr 2010 noch 4,6 % Zinsen aufgerufen, so konnte man im Jahr 2020 zum Teil deutlich unter 1 % Zins seine Immobilienfinanzierung abschließen. Man kann davon ausgehen, dass die gestiegenen Preise seinen Höchstwert erreicht haben. Es wäre nicht der Münchener Immobilienmarkt, wenn man hier nicht ein großes ABER nachsenden muss.

Durch die staatlichen Maßnahmen aufgrund Corona, der staatlichen Befeuerung der Inflationsrate mittels expansiver Geldpolitik und der damit verbundenen zu erwartenden Zinssteigerungen, ist mehr Weitblick geboten.

Es ist denkbar, dass die Immobilienpreise in München weiter steigen werden, da der Wohnraum knapp ist und der Wirtschaftsstandort München immer noch brummt.

Es ist aber auch denkbar, dass die Immobilienpreise sich nicht wie in den vergangenen Jahren so entwickeln, da auch München den üblichen Marktgesetzen unterliegt.

Werden die Zinsen steigen, wird das Kapital dorthin fließen, wo die zu erwartenden Erträge höher sind. Extremer Mieterschutz lässt schon heute den kleinen Kapitalanleger häufig verzweifeln. Die einst als Vorsorge gekaufte Wohnung ist ein Klotz am Bein, wenn man den falschen Mieter hat. Immer mehr Eigentümer beginnen jetzt Ihre Immobilie zu verkaufen, insbesondere, wenn ein Mieterwechsel ansteht. Unvermietete Wohnungen erzielen nach unseren Erfahrungen in München ein bis zu 15% höheres Verkaufsergebnis.

 

Kapital folgt der Rendite

Wenn Kapital aus dem Immobiliensektor abfließt und in andere Anlageformen geht,
wenn dadurch mehr Immobilien auf den Markt zum Verkauf kommen,
so das Marktangebot größer wird,
wenn die Wirtschaft weiter durch die Corona-Maßnahmen an Kraft verliert,
wenn die Zinsen steigen und „heiße Immobilienfinanzierungen“ umgeschuldet werden müssen,
Privatinsolvenzen steigen,
dann werden die Immobilienpreise eher stagnieren oder auch wieder fallen.

Denn zu steigenden Börsenkursen gehören auch fallende Börsenkurse. Davon sind steigende Immobilienpreise nicht ausgenommen, denn auch hier ist eine Marktkorrektur mittelfristig denkbar.

 

Warum Durchschnittspreise eben Durchschnittspreise sind

Durchschnittspreise sind tatsächlich nur Durchschnittspreise. Mit großer Verwunderung nehmen wir Immobilienbewertungen zur Kenntnis, in der Häuser mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmeter und einen Durchschnittswert von 8.000 Euro/qm mit insgesamt 1,2 Mio bewertet werden.

Es spielen aber bei der Preisfindung viel mehr Daten eine Rolle als Wohnfläche mal Durchschnittspreis. Der Zustand der Immobilie, die Grundstücksgröße, Anzahl der Sanierungen, Baurechtsreserven, etc.

Auch der Bodenwert benötigt eine höhere Aufmerksamkeit. Sollten Sie eine Bewertung erhalten, die auf Daten von Vergleichsdaten basiert und somit Durchschnittswerten arbeitet, hinterfragen Sie zwingend in eigenem Interesse, wie diese Vergleichsdaten erstellt, respektive zu Ihrer Immobilie (Stichtag, Größe, Alter, Baujahr, Lage) angepasst wurden.

In der Immobilienbewertung gilt bei Häusern, aber auch bei der Bewertung einer Wohnung, dass der Bodenwert entscheidend berücksichtigt werden muss. Hier sind zum Teil binnen weniger Meter innerhalb eines Stadtteils erhebliche Werte zu registrieren. Eine Wohnung in der Nymphenburger Straße 20 hat einen anderen anzusetzenden Bodenrichtwert als in der Nymphenburger Straße 113, auch wenn beide Wohnungen in der gleichen Bodenrichtwertzone liegen. 

Diese Besonderheiten fließen – Sachverstand vorausgesetzt – in eine korrekte Immobilienbewertung ein. Deshalb sind Immobilienpreise, basierend auf Durchschnittspreisangaben, zunächst mit einer Portion Vorsicht zu betrachten.

Fordern Sie, wenn Ihnen der Immobilienwert wichtig ist, eine umfassende Immobilienbewertung vor Ort an. Wenn Ihnen der Wert nicht im Detail wichtig ist, dann können Sie auch Onlinemodule nutzen.

 

Auszug der Immobilienpreise (Durchschnittswerte)

Wir haben für Sie Häuser und Grundstücke in München unter die Lupe genommen. Die Ergebnisse zeigen sich wie folgt:

Die bei Häusern erfassten Maximum-Durchschnittswerte (IV. Quartal 2021)

a. bei 14.049 Euro pro Quadratmeter

b. oberer Quartil bei 12.777 Euro pro Quadratmeter

c. Median bei 11.152 Euro pro Quadratmeter

d. Unteres Quartil bei 7.973 Euro pro Quadratmeter

e. Und im unteren Bereich bei 4.400 Euro pro Quadratmeter

Sie sehen als Hausverkäufer, dass Ihnen diese Werte nicht weiterhelfen. Sollen Sie nun Ihre Wohnfläche mit 4.400 Euro oder mit 14.409 Euro multiplizieren. Beides wäre mit großer Wahrscheinlichkeit falsch. Fragen Sie unsere Wertexperten und holen Sie Immobilienprofis an Ihre Seite.

 

Bei Wohnungen liegen im vierten Quartal die erfassten Maximum-Durchschnittswerte 

a. bei 14.289 Euro pro Quadratmeter

b. oberer Quartil bei 11.746 Euro pro Quadratmeter

c. Median bei 9.819 Euro pro Quadratmeter

d. Unteres Quartil bei 8.363 Euro pro Quadratmeter

e. Und im unteren Bereich bei 7.105 Euro pro Quadratmeter

Sie sehen als Wohnungsverkäufer auch hier, dass Ihnen diese Werte nicht weiterhelfen. Sollen Sie nun Ihre Wohnfläche mit 7.105 Euro oder mit 14.289 Euro multiplizieren. Im Endergebnis macht das einen bedeutenden Unterschied. Fragen Sie unsere Wertexperten und holen Sie Immobilienprofis an Ihre Seite.

 

Was sagt der Gutachterausschuss München in seinem Marktbericht?

Hier ein Auszug aus dem Marktbericht

Beispiel Doppelhaus:

Preise von Doppelhäusern – Wiederverkauf (Bestandsimmobilie)
Baujahr 1950 – 1959
Verkaufspreis im Schnitt: 1.070.000 Euro
Wohnfläche 130 qm
Grundstücksfläche 455 qm

Standardabweichung +/- 20 %

Wenn Sie Eigentümer einer Doppelhaushälfte sind, dessen Daten in obiges Beispiel passen, so haben Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie mit einer Preisspanne von +/- 20% zu rechnen. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie 1.284.000 Euro wert sein kann oder eben auch 856.000 Euro. Das Beispiel des Gutachterausschusses zeigt deutlich, dass Sie am Ende des Tages eine professionelle Immobilienbewertung anstreben sollten. Alles andere ist „Fischen in trüben Gewässern“.

 

Wege zum Immobilienwert

Aufgeblähte Marktberichte im Internet, ausgestattet mit Zahlen, Zahlen und weiteren Zahlen sind aus unserer Sicht immer nur ein Bewertungs-Krückstock, und können nur ein grobes Gefühl für die Realität für Zahlen der Vergangenheit zu bekommen. Auch bei Online-Tools mit künstlicher Intelligenz (KI) ausgestattet, zeigt sich deutlich, das Bewertung-Intelligenz vor Ort stattfindet und nicht in einem Online-Modul.

Wir haben für Sie drei Wege zu Ihren Immobilien-Wert-Daten bereitgestellt:

1. Die Online-Bewertung. Schnell I Einfach I Sofort verfügbar, mit dem Makel extreme Bandbreiten zu liefern. Fazit: Schnell verfügbar, aber ungenau.

2. Der Wohnraum-Monitor. Der Wohnraum-Monitor zeigt Ihnen portalübergreifend aktuelle Angebote und dient auch als Marktpreisinstrument, wenn Sie Ihre Wunschparameter entsprechend eingeben. Makel hierbei als Bewertungsinstrument. Ungenau und liefert lediglich aktuelle Angebotspreise. Angebotspreise sind selten die tatsächlichen Verkaufspreise. Fazit: Schnell verfügbar, aber sehr unscharf in der Abbildung. Zur einer Ermittlung des Immobilienwertes wenig zu gebrauchen.

3. Immobilienbewertung vor Ort durch unsere Wertexperten. Das Optimum und für Immobilienverkäufer der richtige Weg, weil es um viel Geld geht.

 

ISB MÜNCHEN IMMOBILIEN GmbH – Ihr Wertexperte

Wir sind als Ihr Immobilienmakler München, mit mehreren Gutachtern im Hause, mit Zahlen, Daten und Fakten ausgestattet, wie nur wenige Immobilienmakler München. Für Ihre Immobilienbewertung in München und dem Münchener Umland sollten Sie einen Immobilien-Wert-Experten beauftragen. Sie finden mit uns Ihren Partner für Ihre Fragen im Bereich der Immobilien-Bewertung, unabhängig ob Sie als Privatperson, Rechtsanwalt, Firma oder als Steuerkanzlei bei uns anfragen.

 

Marktbericht ISB München Immobilien 

Hier ein Auszug aus dem Marktbericht in der Betrachtung des gesamten Stadtgebietes.

 

Marktbericht Stadtgebiet Gesamtbetrachtung München

190528 Buch Aufgeklappt Marktbericht e1565884850483

 

Ihr Ansprechpartner:

Michael Mühlmann
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Telefon 089 904 29 120

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