Immobilienpreise 2022 & 2023 für München
INFOS ZUM IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN
Informationen über Immobilienpreise für Hausverkauf, Wohnungsverkauf sowie den Grundstücksverkauf
Webinar „Immobilienpreisentwicklung„
Live mit Michael Mühlmann: Mittwoch, 24.05.2023 um 18 Uhr
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Daten und Fakten zur Landeshauptstadt München
München ist und bleibt ein beliebter Standort zum Wohnen und Leben. Wer länger in München lebt, kennt die verstopften Straßen und kann sich kaum vorstellen, dass die Stadt das Potenzial für weiteres Wachstum hat. An dieser Stelle überrascht die Stadt zum ersten Mal. Während im Jahr 2017 noch 1.526.056 Menschen in München lebten, waren es Ende 2020 schon 1.562.096 Münchener. Der Ausländeranteil liegt in der bayerischen Landeshauptstadt München bei 28,6 %. Der durchschnittliche Münchener ist 41,2 Jahre alt. München ist die Stadt der Singles. 834.542 Haushalte werden statistisch gesehen von 1,87 Menschen bewohnt. Die Anzahl der in München befindlichen Gebäude stieg von 140.384 im Jahr 2016 auf 142.948 Gebäude im Jahr 2019 an.
Immobilienpreise 2022 – 2035
Werden die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser jetzt fallen? Diese Frage beschäftigt natürlich Immobilienkäufer, aber auch Immobilienverkäufer. Unser Experte Michael Mühlmann gibt Ihnen Antworten auf Ihre Fragen. Hier sehen Sie Berechnungen und Prognosen bis ins Jahr 2035.
These: Preisentwicklung im August 2022 und gibt es eine Immobilienblase?
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These: Preisentwicklung im September 2022
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These: Preisentwicklung im Oktober 2022
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These: Preisentwicklung der Immobilien im Dezember 2022
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These: Preisentwicklung Wohnimmobilien im Marktbericht 2023
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These: Prognose Entwicklung der Wohnimmobilien im für 2023 & 2024
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Immobilienmarkt München: Marktsituation|Status Quo|Ausblick für München
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Wann fallen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und Häuser? Gibt es eine Gefahr für eine Immobilienblase?
In den vergangenen 10 Jahren sind die bereits höheren Einkommen in München insgesamt um 38 Prozent gestiegen. Die Verkaufspreise sind in verschiedenen Stadtteilen jedoch deutlich höher angestiegen. Wir haben zum Teil eine Verdoppelung der Kaufpreise binnen 10 Jahren feststellen können. Befeuert wird und wurde diese Entwicklung durch geringe Zinsen. Wurden im Jahr 2010 noch 4,6 Prozent Zinsen aufgerufen, so konnte man im Jahr 2020 zum Teil deutlich unter 1 Prozent Zins seine Immobilienfinanzierung abschließen. Man kann davon ausgehen, dass die gestiegenen Preise seinen Höchstwert erreicht haben. Es wäre nicht der Münchener Immobilienmarkt, wenn man hier nicht ein großes ABER nachsenden muss.
Gegen starke Preiskorrekturen spricht die fehlende Bautätigkeit von Eigentumswohnungen
Durch die staatlichen Maßnahmen aufgrund Corona, der staatlichen Befeuerung der Inflationsrate mittels expansiver Geldpolitik und der damit verbundenen zu erwartenden Zinssteigerungen, ist mehr Weitblick geboten. Es ist denkbar, dass die Entwicklung der Preise in München weiter nach oben zeigen werden, da der Wohnraum knapp ist und der Wirtschaftsstandort München immer noch brummt. Das Wohnungsneubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr hat die Ampelregierung im Dezember 2022 einkassiert. Vielleicht schafft man in 2023 insgesamt 200.000 Wohnungen. Der fehlende Neubau wird also weiter Druck auf die Bestandsimmobilie ausüben.
Werden die Zinsen steigen, wird das Kapital dorthin fließen, wo die zu erwartenden Erträge höher sind. Extremer Mieterschutz lässt schon heute den kleinen Kapitalanleger häufig verzweifeln. Die einst als Vorsorge gekaufte Wohnung ist ein Klotz am Bein, wenn man den falschen Mieter hat. Immer mehr Eigentümer beginnen jetzt Ihre Immobilie zu verkaufen, insbesondere, wenn ein Mieterwechsel ansteht. Unvermietete Wohnungen erzielen nach unseren Erfahrungen in München ein bis zu 15% höheres Verkaufsergebnis.
Die Veränderungen auf dem Münchner Immobilienmarkt sind natürlich spürbar. Fakt ist, dass die Anzahl der Beurkunden natürlich zurückgegangen ist, da viele Nachfrager nach Kaufimmobilien sich aufgrund der Zinssteigerungen auf den Mietmarkt zurückgezogen haben. Ab der zweiten Jahreshälfte sind die Anfragen nach Suchaufträgen nach Kaufimmobilien natürlich eingebrochen. Das bedeutet, dass die Nachfrager weniger werden. Diese weniger werdenden Kaufinteressenten treffen aber immer noch auf einen Markt, der die Nachfrage nicht decken kann. Wir sehen aktuell eine kleine Verschnaufpause, da bei dem einen oder anderen Kaufinteressenten Unsicherheit herrscht, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu erwerben. Man kann immer wieder lesen, dass es zu Preiseinbrüchen der Kaufpreise kommt. Das halte ich für möglich, allerdings nur in sogenannten Z-Lagen. Also dort wo Fuchs und Hase sich „Gute Nacht“ sagen.
Was sagt der Gutachterausschuss in seinem Marktbericht Herbst 2022 zu den Wohnimmobilien?
Es gilt zunächst festzuhalten, dass der Umsatz an Immobilientransaktionen in den ersten drei Quartalen im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2021 um 31% auf rund 9,1 Milliarden Euro gesunken ist. Auch die Anzahl der einzelnen Transaktionen ging um 24 % zurück.
Preissteigerungen der Kaufpreise fanden überwiegend in ersten Quartal 2022 statt, während es im zweiten Quartal sukzessive zu Preisstagnationen kam. Eine Preisstagnation bedeutet aber keinen Preisverfall, wie er von machen „Experten“ immer wieder kommuniziert wurde. Der Neubau hingegen hat seine Preise erhöht. Hier stiegen die Preise durch die höheren Baukosten, höhere Energiekosten und natürlich durch immer fortwährende Forderungen an die Bausubstanz selbst, durch die Ampel-Regierung. Während als hier die Preise um 14% gestiegen sind, gingen gleichzeitig die Verkaufstransaktionen um volle 48% zurück. Dies hat zur Folge, dass natürlich der eine oder andere Kaufinteressent seinen Kaufwunsch konsequenterweise auf eine Bestandsimmobilie lenken wird.
Häuser wurden wieder teurer
Die Entwicklung der Preise für Reihenendhäuser im Bereich der Bestandsimmobilien sind zweistellig ausgefallen. Diese Immobilienklasse verteuerte sich um sage und schreibe 11% und kosten aktuell mit 1,25 Millionen Euro genau so viel wie Reihenmittelhäuser im Neubaubereich. Doppelhäuser im Neubau kann man aktuell für 1,69 Millionen Euro (im Durchschnitt) erwerben. Diese sind gegenüber dem Vorjahr um 7% gestiegen. Die gute Nachricht zum Schluss. Die Preissteigerungen von 2022 zu 2021 lagen jeweils noch bei strammen 22%. Die reduzierte Nachfrage führt also dazu, dass Preise langsamer steigen oder in verschiedenen Klassen auch vereinzelt stagnieren.
Unser Fazit:
Dass es in München zu flächendeckenden Preiseinbrüchen für Wohnimmobilien kommt, können wir so nicht sehen. Wir sehen, dass der Markt im Februar/März 2023 wieder anspringen wird. So kommt es je nach Objekt und Lage vermutlich wieder zu Preissteigerungen oder zu preislichen Seitwärtsbewegungen. Wir sehen auch, dass die Banken mittlerweile die Zinssteigerungen der EZB gut eingepreist haben und zwischenzeitlich von der Vorgabe der 2%-igen Tilgung wieder 1% Tilgung anbieten, um den Sprung ins Eigenheim wieder möglich zu machen. Wir sehen den Markt optimistisch und freuen uns auf das kommende Jahr – zusammen mit Ihnen als unsere Kunden.
Bewertung-FAQS:
1. Warum Durchschnittspreise für Immobilien in München eben nur Durchschnittspreise sind
Durchschnittspreise als Angaben für Quadratmeterpreise sind tatsächlich nur Durchschnittspreise. Mit großer Verwunderung nehmen wir Immobilienbewertungen zur Kenntnis, in der Häuser mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmeter und einen Durchschnittswert für Quadratmeterpreise von 8.000 Euro/qm mit insgesamt 1,2 Mio bewertet werden.
Es spielen aber bei der Preisfindung viel mehr Daten eine Rolle als Wohnfläche mal Durchschnittspreis. Der Zustand der Immobilie, die Grundstücksgröße, Anzahl der Sanierungen, Baurechtsreserven, etc.
Auch der Bodenwert benötigt eine höhere Aufmerksamkeit. Sollten Sie eine Bewertung erhalten, die auf Daten von Vergleichsdaten basiert und somit Durchschnittswerten arbeitet, hinterfragen Sie zwingend in eigenem Interesse, wie diese Vergleichsdaten erstellt, respektive zu Ihrer Immobilie (Stichtag, Größe, Alter, Baujahr, Lage) angepasst wurden.
In der Immobilienbewertung gilt bei Häusern, aber auch bei der Bewertung einer Wohnung, dass der Bodenwert entscheidend berücksichtigt werden muss. Hier sind zum Teil binnen weniger Meter innerhalb eines Stadtteils erhebliche Werte zu registrieren. Eine Wohnung in der Nymphenburger Straße 20 hat einen anderen anzusetzenden Bodenrichtwert als in der Nymphenburger Straße 113, auch wenn beide Wohnungen in der gleichen Bodenrichtwertzone liegen.
Diese Besonderheiten fließen – Sachverstand vorausgesetzt – in eine korrekte Immobilienbewertung ein. Deshalb sind Immobilienpreise, basierend auf Durchschnittspreisangaben, zunächst mit einer Portion Vorsicht zu betrachten. Fordern Sie, wenn Ihnen der Immobilienwert wichtig ist, eine umfassende Immobilienbewertung vor Ort an. Wenn Ihnen der Wert nicht im Detail wichtig ist, dann können Sie auch Onlinemodule nutzen.
2. Wege zum Immobilienwert
Aufgeblähte Marktberichte im Internet, ausgestattet mit Zahlen, Zahlen und weiteren Zahlen sind aus unserer Sicht immer nur ein Bewertungs-Krückstock, und können nur ein grobes Gefühl für die Realität für Zahlen der Vergangenheit zu bekommen. Auch bei Online-Tools mit künstlicher Intelligenz (KI) ausgestattet, zeigt sich deutlich, das Bewertung-Intelligenz vor Ort stattfindet und nicht in einem Online-Modul.
Wir haben für Sie drei Wege zu Ihren Immobilien-Wert-Daten bereitgestellt:
1. Die Online-Bewertung. Schnell I Einfach I Sofort verfügbar, mit dem Makel extreme Bandbreiten zu liefern. Fazit: Schnell verfügbar, aber ungenau.
2. Der Wohnraum-Monitor. Der Wohnraum-Monitor zeigt Ihnen portalübergreifend aktuelle Angebote und dient auch als Marktpreisinstrument, wenn Sie Ihre Wunschparameter entsprechend eingeben. Makel hierbei als Bewertungsinstrument. Ungenau und liefert lediglich aktuelle Angebotspreise. Angebotspreise sind selten die tatsächlichen Verkaufspreise. Fazit: Schnell verfügbar, aber sehr unscharf in der Abbildung. Zur einer Ermittlung des Immobilienwertes wenig zu gebrauchen.
3. Immobilienbewertung vor Ort durch unsere Wertexperten. Das Optimum und für Immobilienverkäufer der richtige Weg, weil es um viel Geld geht.
3. ISB MÜNCHEN IMMOBILIEN GmbH – Ihr Wertexperte
Wir sind als Ihr Immobilienmakler München, mit mehreren Gutachtern im Hause, mit Zahlen, Daten und Fakten ausgestattet, wie nur wenige Immobilienmakler München. Für Ihre Immobilienbewertung in München und dem Münchener Umland sollten Sie einen Immobilien-Wert-Experten beauftragen. Sie finden mit uns Ihren Partner für Ihre Fragen im Bereich der Immobilien-Bewertung, unabhängig ob Sie als Privatperson, Rechtsanwalt, Firma oder als Steuerkanzlei bei uns anfragen.
Marktbericht ISB München Immobilien 2022 & 2023
Hier ein Auszug aus dem Marktbericht in der Betrachtung des gesamten Stadtgebietes.
Ihr Ansprechpartner:
Michael Mühlmann
Dipl. Sachverständiger (DIA)
zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch European Certifikation EUcert CYF
Abgeordneter im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft (BVFI)
Regionaldirektor München für den Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI)
Telefon 089 904 29 120
oder Sie schreiben uns direkt eine E-Mail. Wir rufen sie gerne zurück.
