Die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern in München lässt sich anhand der Zinssätze oder Renditen messen. Inwieweit der Kaufpreis einer Immobilie und deren Einnahmen durch Mieten zueinander stehen hängt von den Zinssätzen und Renditen ab.

Die letzten Jahre sanken die Zinssätze in München konstant. Zum vergleich: im Jahr 2010 lagen die Zinssätze noch bei ungefähr 3% – heute liegt der Zinssatz bei ungefähr 1,5%. Das erklärt die verdoppelten Kaufpreise in München. Durch die angenommene Inflation aufgrund der Corona-Hilfspakete sind Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage sehr beliebt.

Immobilien bringen seit Jahren eine gewissen Absicherung. Für Großinvestoren ist es natürlich sehr aufwändig einzelne Wohnungen oder Häuser zu kaufen um sie dann zu vermieten. Hier sind Mehrfamilienhäuser ideal und bei Investoren hoch angesehen.

Nicht jede Anlageimmobilie ist aber ein gewinnbringendes Investment. Wir analysieren Ihre Immobilie und erstellen eine marktgerechte Bewertung. Wir ermitteln Chancen in Form von möglichen Potentialen und erarbeiten für Sie eine effiziente Marktstrategie. Wir sprechen unsere Klienten direkt an und vermarkten reine wohnbauliche Renditeobjekte meist in Secret-Sale und nicht über die bekannten Internetportale.

Bild: MFH in München-Lehel. Verkauft im Mai 2021

Das Ertragswertverfahren

Im Vergleich zu anderen Verfahren spielt hier der Sachwert einer Immobilie nur eine Nebenrolle. Da das gesamte Verfahren sehr komplex ist wird es hier vereinfacht dargestellt.

Schritt 1: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der erbrachten Erträge. Dazu zählen Mieteinnahmen oder Pachten (Roherträge). Von diesen Einnahmen müssen dann folgende Bewirtschaftungskosten (nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten) abgezogen werden: Instandhaltungskosten, Verwaltung und Mietausfall. Das Ergebnis ist dann der Reinertrag.

Der Wert des Grundstücks wird hier getrennt vom Gebäudesachwert berechnet, denn das Wohnobjekt hat eine begrenzte Restnutzungsdauer, das Grundstück verliert jedoch nicht an Wert.

Schritt 2: Durch die Multiplikation des Bodenwerts und des Liegeschaftszins ergibt sich der Bodenwertverzinsungsbetrag. Dieser wird im zweiten Schritt vom Reinertrag abgezogen = Gebäudereinertrag.

Schritt 3: Der resultierende Gebäudereinertrag wird dann mit dem Vervielfältiger (Restnutzungsdauer und Liegeschaftszins) multipliziert = Gebäudeertragswert.

Schritt 4: Vom Gebäudeertragswert werden dann noch Wertbeeinflussende Umstände abgezogen (zum Beispiel Bauschäden oder besondere mietrechtliche Bindungen, die sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken) oder auch gegebenenfalls boG (= besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) hinzugefügt.

Schritt 5: Zum Schluss wird noch der anteilige Bodenwert hinzugefügt, welcher im Voraus gemäß der Berechnungen angepasst wurde.

Interessenten für Mehrfamilienhäuser

Bei hohen Geldbeträgen wie bei Mehrfamilienhäuser in München ist die Ansprache der richtigen Interessenten maßgebend. Hier geht es oft um einige Millionen Euro.

Wissen Sie, dass die meisten vermögenden Investoren nicht selbst nach Immobilien suchen? Aus diesem Grund ist es empfehlenswert ein aktives Angebot zu machen, denn nicht immer – aber oft – geht das Mehrfamilienhaus in der Zeitung oder dem Immobilienportal unter.

Die richtigen Kontakte und Verbindungen zu finanzstarken Kunden wie zum Beispiel Bauträgern oder Privatkäufern verfügen wir zudem als Immobilienmakler München durch den regelmäßigen Verkauf.

Vorbereitung für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Wie bei allen Immobilien braucht man auch beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern einige Unterlagen. Diese sind wichtig für die Bewertung der Immobilie und werden auch von Kaufinteressenten angefragt. Wir von der ISB München Immobilien GmbH kümmern uns für Sie um die Übersicht und Beschaffung.

• Grundriss des gesamten Objekts inklusive Wohneinheiten
• Ein aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Energieausweis
• Versicherungsnachweise / Gebäudeversicherung
• Mietverträge und Nachträge
• Informationen zu Mieterhöhungen und Kaution
• Verträge mit Dienstleistern (Hausmeister, Verwaltung etc.)
• Nebenkostenabrechnung der letzten 2 Jahre
• Nachweise über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen –> wichtig sind vor allem Dach, Leitungen und Heizung

Besichtigung im Mehrfamilienhaus

Da die meisten Interessenten für ein Haus dieser Größe Kapitalanleger sind, verlaufen auch die Gespräche, anders als bei Einfamilienhäusern, meist fachlich. Es ist nahezu unmöglich jedem Kaufinteressenten direkt alle Wohneinheiten zu zeigen. Abgesehen davon, dass die wenigsten Mieter dafür Verständnis aufbringen, würde dies zu viel Zeit in Anspruch nehmen.

Hier werden erst die einfach zugänglichen Flächen gezeigt, wie das Treppenhaus, der Keller und Garten. Falls eine Wohnung freisteht oder leicht zugänglich ist wird diese selbstverständlich auch gezeigt. Bei weiterem Kaufinteresse wird der Kunde durch alle Wohnungen geführt, sofern das gewünscht ist.

Häufig gestellte Fragen bei Besichtigungen:

• Wie liegen die Leitungssysteme?
• Wie sind die Heizungen konzipiert?
• Ist es möglich einen Aufzug einzubauen?
• Gibt es Renovierungsbedarf und wenn ja welchen?