Mehrfamilienhaus München verkaufen

Kapitalanlage Immobilien | Anlageimmobilien

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Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern

Sicher und werthaltig verkaufen

Die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern in München lässt sich anhand der Zinssätze oder Renditen messen. Inwieweit der Kaufpreis einer Immobilie und deren Einnahmen durch Mieten zueinander stehen hängt von den Zinssätzen und Renditen ab.

Die letzten Jahre sanken die Zinssätze in München konstant. Zum vergleich: im Jahr 2010 lagen die Zinssätze noch bei ungefähr 3% – heute liegt der Zinssatz bei ungefähr 1,5%. Das erklärt die verdoppelten Kaufpreise in München. Durch die angenommene Inflation aufgrund der Corona-Hilfspakete sind Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage sehr beliebt.

Immobilien bringen seit Jahren eine gewissen Absicherung. Für Großinvestoren ist es natürlich sehr aufwändig einzelne Wohnungen oder Häuser zu kaufen um sie dann zu vermieten. Hier sind Mehrfamilienhäuser ideal und bei Investoren hoch angesehen.

Nicht jede Anlageimmobilie ist aber ein gewinnbringendes Investment. Wir analysieren Ihre Immobilie und erstellen eine marktgerechte Bewertung. Wir ermitteln Chancen in Form von möglichen Potentialen und erarbeiten für Sie eine effiziente Marktstrategie. Wir sprechen unsere Klienten direkt an und vermarkten reine wohnbauliche Renditeobjekte meist in Secret-Sale und nicht über die bekannten Internetportale.

 

Bild: MFH in München-Lehel. Verkauft im Mai 2021

Renditeerwartungen sind keine Frage des Glücks

Der Erwerb der passenden Immobilien als Anlagekonzept (Kapitalanlage Immobilien) ist nicht nur, aber auch eine Frage des Glücks und natürlich auch des perfekten Timings. Dennoch sind natürlich andere Dinge wertrelevant, bzw. verantwortlich für die passende Rendite. So kann natürlich in einer BOOM-Stadt wie München die Anfangsredinte sehr klein sein, weil der Anschaffungspreis entsprechend hoch ist, aber auf Dauer gesehen kann diese Immobilie sich als extrem attraktiv darstellen, wenn die Zukunftaussichten der Stadt hoch sind. Von Wertzuwächsen und steigenden Mieten ist auszugehen.

Genau entgegengesetzt kann die Anfangsrenditen in strukturschwachen Gebieten sehr hoch sein, aber aufgrund schlechter Zukunftsaussichten und sinkender Nachfrage können hier die Renditen auf Dauer sinken.

Mehrfamilienhaus München verkaufen

Mehrfamilienhaus München verkaufen

Ein Mehrfamilienhaus in München zu verkaufen ist nicht ganz ohne, denn schließlich geht es hier auch um eine Menge Geld. Natürlich soll der beste Verkaufspreis erzielt werden und auch die Käufer müssen gut gewählt sein. Es gibt zudem einige weitere Besonderheiten die beachtet werden sollten.

Egal ob die Abwicklung diskret verlaufen soll oder der Verkäufer nur eine bestimmte Zielgruppe ansprechen möchte – mit uns als Immobilienmakler München gelangen wir zusammen an das gewünschte Ziel.

 

Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?

In den meisten Fällen werden Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage verkauft und auch gekauft. Ein wichtiger Faktor beim Kauf ist also die geschätzte Rendite. Bei Häusern in dieser Größe wird dafür in der Regel das sogenannte Ertragswertverfahren angewandt. Das Ertragswertverfahren ist ein komplexes und umfangreiches Verfahren.

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Das Ertragswertverfahren

Im Vergleich zu anderen Verfahren spielt hier der Sachwert einer Immobilie nur eine Nebenrolle. Da das gesamte Verfahren sehr komplex ist wird es hier vereinfacht dargestellt.

Schritt 1: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der erbrachten Erträge. Dazu zählen Mieteinnahmen oder Pachten (Roherträge). Von diesen Einnahmen müssen dann folgende Bewirtschaftungskosten (nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten) abgezogen werden: Instandhaltungskosten, Verwaltung und Mietausfall. Das Ergebnis ist dann der Reinertrag.

Der Wert des Grundstücks wird hier getrennt vom Gebäudesachwert berechnet, denn das Wohnobjekt hat eine begrenzte Restnutzungsdauer, das Grundstück verliert jedoch nicht an Wert.

Schritt 2: Durch die Multiplikation des Bodenwerts und des Liegeschaftszins ergibt sich der Bodenwertverzinsungsbetrag. Dieser wird im zweiten Schritt vom Reinertrag abgezogen = Gebäudereinertrag.

Schritt 3: Der resultierende Gebäudereinertrag wird dann mit dem Vervielfältiger (Restnutzungsdauer und Liegeschaftszins) multipliziert = Gebäudeertragswert.

Schritt 4: Vom Gebäudeertragswert werden dann noch Wertbeeinflussende Umstände abgezogen (zum Beispiel Bauschäden oder besondere mietrechtliche Bindungen, die sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken) oder auch gegebenenfalls boG (= besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) hinzugefügt.

Schritt 5: Zum Schluss wird noch der anteilige Bodenwert hinzugefügt, welcher im Voraus gemäß der Berechnungen angepasst wurde.

 

Ertragswertverfahren Beispiel

 

 

Ertragswert Beispiel für eine Anlageimmobilie

In unserem fiktiven Ertragswert Beispiel gehen wir von 10 Wohnungen je 100 m² (20€ pro m²) auf einem 600 m² großen Grundstück aus.

Das Verfahren ist stark abhängig vom Liegeschaftszins und von vielen einzelnen Berechnungen dahinter, daher sollten Sie immer mit Profis an Ihrer Seite arbeiten. Wir bei ISB München Immobilien GmbH verfügen über zertifizierte Sachverständigen und hauseigene Gutachter.

Interessenten für Mehrfamilienhäuser

Bei hohen Geldbeträgen wie bei Mehrfamilienhäuser in München ist die Ansprache der richtigen Interessenten maßgebend. Hier geht es oft um einige Millionen Euro.

Wissen Sie, dass die meisten vermögenden Investoren nicht selbst nach Immobilien suchen? Aus diesem Grund ist es empfehlenswert ein aktives Angebot zu machen, denn nicht immer – aber oft – geht das Mehrfamilienhaus in der Zeitung oder dem Immobilienportal unter.

Die richtigen Kontakte und Verbindungen zu finanzstarken Kunden wie zum Beispiel Bauträgern oder Privatkäufern verfügen wir zudem als Immobilienmakler München durch den regelmäßigen Verkauf.

Vorbereitung für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Wie bei allen Immobilien braucht man auch beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern einige Unterlagen. Diese sind wichtig für die Bewertung der Immobilie und werden auch von Kaufinteressenten angefragt. Wir von der ISB München Immobilien GmbH kümmern uns für Sie um die Übersicht und Beschaffung.

  • Grundriss des gesamten Objekts inklusive Wohneinheiten
  • Ein aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Versicherungsnachweise / Gebäudeversicherung
  • Mietverträge und Nachträge
  • Informationen zu Mieterhöhungen und Kaution
  • Verträge mit Dienstleistern (Hausmeister, Verwaltung etc.)
  • Nebenkostenabrechnung der letzten 2 Jahre
  • Nachweise über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen –> wichtig sind vor allem Dach, Leitungen und Heizung

Mehrfamilienhaus München verkaufen / Wohnungen

Immobilien-Experten-Marketing für Ihre Immobilie

Für die optimale Vermarktung und Präsentation Ihres Hauses sorgen wir als Immobilienmakler München mit perfekt abgestimmten Marketing zur Immobilie.

Das Auge isst mit und deshalb ist eine attraktive Vorstellung des Objekts unabdingbar. Es kauft auch keiner die Katze im Sack, daher sind schöne Fotos inklusive Grundrisse und einer ausführliche Beschreibung wichtig für den Verkauf. Bei uns erhalten Interessenten ein ausführliches Exposé, welches alle wichtigen Eckdaten zur Immobilie beinhaltet und zu seriösen Besichtigungen verhilft. Grundrisse werden nicht nur erstellt, sondern neu vermessen und sachverständig dokumentiert. Ebenso erstellen wir Verkaufsflyer und Social Media Posts um gezielte Aufmerksamkeit auf das Objekt zu lenken. Das alles in Standard. Viel entscheidender ist das große Programm für Ihr Mehrfamilienhaus. Wir beschäftigen uns zunächst mit der Zielgruppe und um diese Zielgruppe wird sich alles weitere drehen. Dann entwerfen wir ein Branding für Ihr Mehrfamilienhaus. Eine Marke versteht man besser, als nur ein Mehrfamilienhaus. Natürlich setzen wir Visualisierungen, hochwertige Bilder oder auch visualisierte Rundgänge ein. Wir erstellen einen eigene Webseite für Ihre Immobilie und kümmern uns um die Leadgenerierung für hochwertige Anfragen. Und wir erstellen ein Premium-Exposé für Ihr Mehrfamilienhaus, um die Zielgruppe optimal anzusprechen. Premium bedeutet auch, dass wir beim Druck nur das Beste einsetzen und jedes Exposé ca. 40 Euro Produktionskosten aufruft.

Besichtigung im Mehrfamilienhaus

Da die meisten Interessenten für ein Haus dieser Größe Kapitalanleger sind, verlaufen auch die Gespräche, anders als bei Einfamilienhäusern, meist fachlich. Es ist nahezu unmöglich jedem Kaufinteressenten direkt alle Wohneinheiten zu zeigen. Abgesehen davon, dass die wenigsten Mieter dafür Verständnis aufbringen, würde dies zu viel Zeit in Anspruch nehmen.

Hier werden erst die einfach zugänglichen Flächen gezeigt, wie das Treppenhaus, der Keller und Garten. Falls eine Wohnung freisteht oder leicht zugänglich ist wird diese selbstverständlich auch gezeigt. Bei weiterem Kaufinteresse wird der Kunde durch alle Wohnungen geführt, sofern das gewünscht ist.

Häufig gestellte Fragen bei Besichtigungen:

  • Wie liegen die Leitungssysteme?
  • Wie sind die Heizungen konzipiert?
  • Ist es möglich einen Aufzug einzubauen?
  • Gibt es Renovierungsbedarf und wenn ja welchen?

 

Verhandlung und Vertragsabschluss

Das Hauptthema in der Verhandlung ist natürlich der Kaufpreis für das Mehrfamilienhaus. Der wird von unseren hauseigenen Gutachtern berechnet. Auf dieser Basis von Fakten und Werten lässt sich der geforderte Preis eher durchsetzen, als nur ein geschätzter Preis.

Das ist nicht der einzige Verhandlungspunkt, es werden noch offene Fragen beantwortet wie:

  • Wann und in welchem zustand wird das Mehrfamilienhaus übernommen?
  • Wann wird der Kaufpreis bezahlt?
  • Ab welchem Zeitpunkt stehen dem Käufer die Mieteinnahmen zu?
  • Welche Garantien sind zu gewährleisten?
  • Darf der Eigentümer weiter im Haus wohnen?

 

Die Erstellung des Vertrages erfolgt bei einem Notar. Im Voraus sollte alles mit Ihrem Makler besprochen sein, denn der Notar wird sie weder juristisch, noch wirtschaftlich oder steuerlich beraten. Sie dürfen nicht vergessen: er kennt die Immobilie nicht. Es wird das rechtskräftig in einem Vertrag umgesetzt was ihm mitgeteilt wird. Mündliche Vereinbarungen sollten daher auch immer mit im Vertrag stehen.

Wir, als eine der besten Immobilienmakler Münchens, verfügen über Expertenwissen und Erfahrung um Sie vollumfänglich zu beraten.

Wir nehmen uns die Zeit und beantworten all Ihre Fragen im Voraus und vermeiden somit Unklarheiten beim Notartermin – bei dem wir Sie selbstverständlich begleiten. 

Mehrfamilienhaus München

Der Abschluss: Bezahlung und Übergabe

Nachdem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist übernimmt das Notariat den Rest, also die Abwicklung des Vertrages. Der Notar kümmert sich zudem um die Löschung der Grundschulden. Jedoch wird von ihm nicht geprüft ob sich das Haus im genannten Zustand befindet. Das bedeutet es wird beispielsweise nicht von ihm überprüft ob die Wohnungen noch vermietet sind.

Bei der Schlüsselübergabe, Übergabe der Dokumente und der Kaution sind wir für Sie da und unterstützen Sie bis alles erledigt ist. Daher geben wir Ihnen 100% Leistungsgarantie.

Ihr Team der ISB München Immobilien GmbH

 

Ein Beispiel für den Mehrfamilienhaus-Verkauf finden Sie in unseren Magazin-Beiträgen.

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Jutta Mühlmann-Rab

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