Mieterhöhung – was Vermieter und Mieter beachten sollten

Mieterhöhung – was Vermieter und Mieter beachten sollten

Mieterhöhungen sind ganz individuell

 

Zum einen ist der aktuelle Mietspiegel zu beachten. Des Weiteren sind folgende gesetzliche Bestimmungen zu beachten:

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 WiStG), Mietpreisüberhöhung

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.

(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

§ 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

  1. Einen Mietspiegel §§ 558c, 558d)
  2. Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§558e)
  3. Aus einfit Gründen versehenen Gutachten eine öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  4. Entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, hierbei genügt die Nennung von 3 Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Achtung: Die Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters!

§ 558b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bitte lesen Sie zum Mietspiegel die §§ 558 c und § 558 des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und berücksichtigen Sie die jeweils gültigen Regelungen der Mietpreisbremse!

 

 

Mieterhöhung Mustertext

Dieses Muster stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären. Diese Vorschläge wurden nach bestem Wissen erstellt. Sie ersetzen aber keine Beratung für den Einzelfall. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.

 

Sehr geehrte (Mieterin), sehr geehrter (Mieter)!

Sie bezahlen seit # Jahren eine monatliche Kaltmiete von # €.  Ihre Wohnung hat eine Wohnfläche von # Quadratmetern. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von # €.

Ich bitte Sie um Ihr Verständnis, wenn ich Sie heute um Ihre Zustimmung zu einer angemessenen Erhöhung dieser Miete um # € auf # € ab # bitte.

Mein Mieterhöhungsverlangen begründe ich nachstehend. Bitte entschuldigen Sie, wenn das alles etwas formal klingt, aber der Gesetzgeber erwartet das so von mir als Vermieter.

Nach § 558 BGB bin ich berechtigt, von Ihnen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist und wenn ferner die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Hierunter versteht man die Miete, die in # für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den vergangenen vier Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Ferner kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nicht berücksichtigt. Eine weitere Voraussetzung der Mieterhöhung ist, dass sich der Mietzins innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als xx % erhöht. Beide Voraussetzungen sind bei Ihnen erfüllt.

Zur Berechtigung der geltend gemachten Miethöhe nehme ich Bezug auf den in # geltenden Mietspiegel, der diesem Schreiben beiliegt. 

Ihre Wohnung ist folgenden genannten Kriterien zuzuordnen:

1.

2.

3.

4.

5.

usw.

Der Mietspiegel sieht hierfür eine Mietspanne von # € bis # € vor. Der Fairness halber setze ich nur den Mittelwert von # € an. Dieser beträgt # € je Quadratmeter Wohnfläche. 

Somit errechnet sich für Sie eine neue monatliche Kaltmiete Miete von # Quadratmeter mal # € = # €. Hinzu kommen die monatlichen Nebenkosten von # €, sodass die neue Warmmiete # € beträgt.

Dementsprechend bitte ich Sie, dieser Mieterhöhung spätestens bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, zuzustimmen. Dies ist der #.

Auf die beigefügte Zustimmungserklärung, die ich schon für Sie vorbereitet habe, darf ich Bezug nehmen. Die neue Miete wäre sodann ab Beginn des darauffolgenden Monats, also ab dem # zu bezahlen.

 

Mit freundlichen Grüßen

___________________________ ___________________________

(Ort, Datum) (Vermieter)

Auf Zweitschrift:

Ich/wir erkläre/n mich/uns mit vorstehender Mieterhöhung einverstanden.

___________________________ ___________________________

(Ort, Datum) (Mieter)

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären. Diese Vorschläge wurden nach bestem Wissen erstellt. Sie ersetzen aber keine Beratung für den Einzelfall. Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.

 

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Nach meiner Erfahrung sind im Immobiliengeschäft vergangene Erfolgsgeschichten in der Regel nicht auf neue Situationen anwendbar. Wir müssen uns ständig neu erfinden und mit innovativen neuen Geschäftsmodellen auf den Wandel der Zeit reagieren.

Kristina Kühn Verkaufsleitung

Kristina Kühn

Leitung Niederlassung Nymphenburg
Abteilungsleitung Immobilienverkauf
DEKRA zertifizierte Sachverständige D1
Immobilienmaklerin (IHK)
Grundstücks- und Hausverwalterin (IHK)




Motto:
Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien. Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie.

Jutta Mühlmann-Rab

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Diplom Kauffrau
Immobilienverkauf | Immobilienvermietung
Gesellschafterin der ISB München Immobilien GmbH
Abgeordnete im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft (BVFI)




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