Münchener Immobilienmarkt 2020

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 17.12.2020 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Miet­objekte Bayern Herbst 2020“ vorgestellt und so auch den Münchener Immobilienmarkt 2020 betrachtet.

„Den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen* im Vergleich der untersuchten bayerischen Groß- und Mittelstädte im Herbst 2020 verzeichnet die Landeshauptstadt München mit 30 %, mit etwas Abstand folgen Regensburg mit 27 % sowie Würzburg und Augsburg mit jeweils 26 %“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „In Ingolstadt wurde mit 18 % der niedrigste Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen ermittelt.“

„Die im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie erhofften Miet-Dämpfungseffekte bei den Mieten in Bayern sind im Herbst 2020 nicht eingetreten“, so Prof. Stephan Kippes. 

Die Pandemie hat die Anforderungen an Immobilien verändert. Aktuell stehen Wohnungen mit Balkon und Häuser mit einem Gartenanteil hoch im Kurs. Darüber hinaus wird ein zusätzliches Zimmer – wenn finanziell möglich – mit eingeplant, um auch im Homeoffice arbeiten zu können. Da dies zumeist nicht möglich ist, wird die Wohnung auf die Homeoffice-Tauglichkeit kritisch geprüft.

In München sind seit 2011 steile Anstiege sowohl bei den Kaufpreisen für Immobilien als auch bei den Mieten zu verzeichnen, wobei die Kaufpreise deutlich stärker angezogen haben als die Mieten. Zwischen den Jahren 2000 und 2020 wurde in München eine Verteuerung der Kaufimmobilien um +203 % festgestellt. Die Mieten verzeichneten einen Zuwachs von „lediglich“ +68 %.

Der IVD-Untersuchung zufolge ist im Herbst 2020 keine coronabedingte Seitwärtsbewegung mit konstanten Neuvertragsmieten zu erkennen, die Mietpreisdynamik hält weiter an. Im Halbjahresvergleich (Frühjahr – Herbst 2020) erzielen Häuser zur Miete gegenüber Mietwohnungen deutlich höhere Preisanstiege: Für Doppelhaushälften mussten Mieter +5,0 % bzw. +4,8 % (Bestand- bzw. Neubauobjekte) mehr zahlen als vor einem halben Jahr. Die Mietzuwächse bei Reihenmittelhäusern bewegen sich auf dem gleichen Niveau (Bestandsobjekte +5,0 % und Neubauobjekte +5,1 %).

Bei den Wohnungsmieten wurde ein Anstieg bei Altbau- und Bestandswohnungen von +1,4 % bzw. +1,2 % und bei Neubauwohnungen von +2,6 % im Halbjahresvergleich gemessen.


Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Markt-forschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Tendenzen:

  • In München fiel die nominale Mietsteigerung für Wohnungen/Bestand im 20-Jahresvergleich mit +68 % niedriger als im bayerischen Durchschnitt aus. Der inflationsbereinigte Mietanstieg beträgt in München +34 %. Während die Inflationsrate seit dem Jahr 2000 um +29 % anstieg, fielen die Wachstumsraten der Mietpreise mit +77 % für Altbauobjekte, +68 % für Bestandsobjekte sowie +69 % für Neubauten deutlich höher aus.
  • Baugenehmigungen in München rückläufig: Die Zahl der Baugenehmigungen in München geht seit 2017 jährlich deutlich zurück. Nach einer IVD-Hochrechnung werden bis Ende 2020 -3,5 % weniger Wohnungen genehmigt als im bereits baugenehmigungsschwachen Jahr 2019.
  • Wohnflächenverbrauch steigt: In Bayern werden trotz steigender Mieten immer größere Wohnungen nachgefragt. Die Wohnfläche pro Person betrug 2019 im Durchschnitt 48,2 m² und lag damit um +29 % höher als im Jahr 1990.
  • In der Metropole München fällt die beanspruchte Wohnfläche (39,3 m² pro Person) niedriger als im gesamtbayerischen Durchschnitt aus. In den vergangenen 30 Jahren hat der Wohnflächenverbrauch um „nur“ +11 % zugelegt. Der beachtliche Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche resultiert im erheblichen Umfang aus einer steigenden Anzahl an Ein-Personen-Haushalten (München: 54 %), die viel Wohnfläche beanspruchen. Außerdem erhöhen die Heimarbeitsplätze den Wohnflächenbedarf.
  • Arbeitsmarkt leidet unter Corona-Krise: In Folge der Corona-Krise stieg die Arbeitslosigkeit sprunghaft an. Betrug die Arbeitslosenquote in München im November 2019 noch 3,3 %, so kletterte der Wert im November 2020 auf 4,9 %. Im bayerischen Großstadtvergleich wurden in Nürnberg und Augsburg mit 6,3 % bzw. 6,2 % die höchsten Arbeitslosenquoten verzeichnetet. Die geringste Arbeitslosenquote wurde mit 3,8 % in Ingolstadt registriert (Stand November 2020).

Quelle: IVD Sued

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