Nachträglicher Balkonanbau in München

Nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Rechtslage können Wohnungseigentümer bauliche Maßnahmen beschließen, die einer Modernisierung gemäß § 555 b Nummer 1 bis 5 BGB entsprechen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Diese Maßnahmen dürfen jedoch nicht die Eigenart der Wohnanlage ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Der Beschluss erfolgt gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach Köpfen) und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Zu den Modernisierungsmaßnahmen im Sinne dieser Regelung zählen unter anderem bauliche Veränderungen

• durch die der Gebrauchswert der Mietsache (insoweit auch Eigentumswohnung) nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Als gebrauchswerterhöhende Maßnahmen gelten dabei mietrechtlich auch solche Maßnahmen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen.

Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken. Deshalb genügt es auch, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen (BGH, 18.2.2010, V ZR 82/10). Nach diesen Grundsätzen können die Wohnungseigentümer grundsätzlich auch über den Anbau einer Balkonanlage als Modernisierungsmaßnahme im Sinne der neuen Regelung nach § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen (AG Hannover, 26.10.2010, 483 C 3145/10).

Führt allerdings ein nachträglicher Balkonanbau in München zu einer nachhaltigen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage, liegt darin eine unzulässige Änderung der Eigenart der Wohnanlage. Dies gilt jedenfalls, wenn nicht alle Wohnungen einen Balkon erhalten und dadurch ein uneinheitlicher baulich optischer Eindruck entsteht.

Tritt darüber hinaus durch den Anbau der Balkone eine Verschattung der jeweils darunter liegenden Wohnungen ein, kann das zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Eigentümer führen, die einer mehrheitlichen Beschlussfassung über den nachträglichen Anbau von Balkonen entgegensteht.

Handelt es sich insoweit im konkreten Einzelfall beim nachträglichen Anbau von Balkonen unter diesen Gesichtspunkten nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG, sondern um eine bauliche Veränderung im Sinne § 22 Abs. 1 WEG, reicht allerdings auch dann wegen der baulich optischen Beeinträchtigung und der damit einhergehenden nachteiligen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks ein Mehrheitsbeschluss nicht aus (LG Lüneburg, 31.5.2011, 9 S 75/10).

In beiden Fällen erlangt jedoch auch ein (Nur-)Mehrheitsbeschluss gemäß § 23 Abs. 4 WEG Rechtskraft, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.