Schlangen, Kampfhunde und Ratten – was darf in Ihre Wohnung in München?

Tierhaltung in der Wohnung – was ist erlaubt?

Tierhaltung Mietwohnung

Schlangen, Kampfhunde und Ratten – was darf in Ihre Wohnung in München? Dem Mieter einer Wohnung ist Tierhaltung grundsätzlich gestattet. Ein in einem Formularmietvertrag vereinbartes generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam. Im November 2007 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/06, Urteil vom 14.11.2007), dass auch Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam sind, nach denen die Haltung aller Tiere mit Ausnahme von Zierfischen und Ziervögeln zustimmungsbedürftig ist. Allerdings kann der Vermieter die Haltung von Tieren, zum Beispiel Hund oder Katze, durch den Mieter von seiner Zustimmung abhängig machen, die er aber nur aus wichtigem Grund (zum Beispiel Haltung eines Kampfhundes oder wenn eine artgerechte Tierhaltung ausgeschlossen ist) verweigern darf. Grundsätzlich sei bei allen Kleintieren – also auch etwa Hamstern und Schildkröten – davon auszugehen, dass von ihnen keine Störung ausgehe. Sei dies ausnahmsweise doch der Fall, könne der Vermieter auf Unterlassung klagen. Die auch in diesem Verfahren aufgetauchte Frage, ob Katzen noch Kleintiere sind, hat der BGH nicht entschieden. Ob die Haltung von gängigen Hunderassen oder Katzen von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden kann, beurteilen die Gerichte je nach Fall und Tier unterschiedlich.

Über die Haltung von zahmen (Farb-)Ratten wurde bereits des Öfteren prozessiert. Teilweise wurden Ratten nicht als genehmigungsfreie Kleintiere angesehen, da sie bei manchen Menschen Ekel hervorrufen können. Ratten werden jedoch zunehmend als gängige Haustiere angesehen, was ein Urteil des Amtsgerichts Hannover zeigt (26.09.2002, Az. 505 C 7715/02). Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich. Das Amtsgericht Köln gestattete einem Vermieter, die Haltung von zwei Hühnern in einer Mietwohnung im Mehrfamilienhaus zu untersagen (Az. 214 C 255/09).

Eindeutig ist die Rechtslage nur bei wirklich großen oder gefährlichen Tieren – etwa Kampfhunden oder Würgeschlangen. Deren Haltung kann von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht oder – z. B. bei Kampfhunden – ganz untersagt werden. Dies ist auch noch nach einer irrtümlich erteilten Zustimmung des Vermieters möglich (Landgericht München, Az. 13 T 14 638/93, Urteil vom 10.09.1993).

Inwieweit wegen der Haltung eines Kampfhundes allerdings eine fristlose Kündigung möglich ist, beurteilen die Gerichte nicht einheitlich. Einerseits hat zum Beispiel das Amtsgericht Spandau die fristlose Kündigung eines Mieters für wirksam gehalten, der auch nach einer Abmahnung durch den Vermieter weiterhin seinen Kampfhund hielt (22.3.2002, Az. 3b C 956/01). Auf der anderen Seite gibt es Urteile des Landgerichts Berlin und des Landgerichts München I, nach denen eine fristlose Kündigung nicht angemessen ist, wenn der Kampfhund bisher kein aggressives Verhalten gezeigt hat und die Nachbarn sich an dem Tier auch nicht stören (LG Berlin, 6.5.2005, Az. 64 S 503/04, LG München I, 8.11.2006, Az. 14 S 23517/05).

Per Individualvereinbarung kann zwischen Mieter und Vermieter immer ein Tierhaltungsverbot für die Mietwohnung festgelegt werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, entscheiden die Gerichte im Einzelfall im Rahmen einer Abwägung der Interessen der Beteiligten. Dabei können zum Beispiel das besondere Interesse eines alleinstehenden älteren Mieters an tierischer Gesellschaft und das Maß der von dem Tier ausgehenden Belästigung für die Hausgemeinschaft in Betracht gezogen werden.

Tierhaltung Eigentumswohnung

Ob die Haltung von Haustieren in Eigentumswohnungen zulässig ist, ist nach §14 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) daran zu messen, ob und inwieweit für die anderen Wohnungseigentümer hieraus Nachteile entstehen.

Ein absolutes Tierhaltungsverbot kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beschließen, da ein solcher Beschluss als unterschiedsloses Verbot rechtswidrig und damit nichtig ist.

Auch ein auf die Haltung bestimmter Tiere beschränktes Verbot kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, da eine solche Regelung über eine ordnungsmäßige Gebrauchsregelung hinausgeht. Vielmehr bedarf es hierzu einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Wird statt einer solchen Vereinbarung ein Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser nicht automatisch nichtig, sondern muss erst angefochten werden. Ansonsten bleibt auch ein per Mehrheitsbeschluss erlassenes Tierhaltungsverbot wirksam (BGH, 4.5.1995, Az. V ZB 5/95). Ein solcher Beschluss kann allerdings als Maßnahme ordungsmäßiger Verwaltung jederzeit auch durch mehrheitliche Beschlussfassung wieder aufgehoben und durch eine ordnungsmäßige Gebrauchsregelung ersetzt werden.

In diesem Sinne kann eine einschränkende Tierhaltungsregelung als ordnungsmäßige Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG mehrheitlich beschlossen werden, beispielsweise durch eine zahlenmäßige Begrenzung.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Beschluss festlegen, dass Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen innen und außen nur an der Leine herumlaufen dürfen. Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied, dass eine solche Regelung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Urteil vom 14.7.2015, Az. 2-09 S 11/15). Inwieweit solche Beschlüsse vor Gericht Bestand haben, hängt jedoch immer sehr vom Einzelfall ab.

So kann zwar durch Mehrheitsbeschluss das Spielen von Hunden auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche erlaubt werden. Ob jedoch eine solche Regelung einer ordnungsmäßigen Gebrauchsregelung entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden.

 


Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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