Tod des Mieters – was passiert mit dem Mietverhältnis in München?

Tod des Mieters – was passiert mit dem Mietverhältnis in München?

 

Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt.

Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden.

Eintritt in den Mietvertrag

Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:

  • Ehepartner/eingetragener Lebenspartner,
  • Kinder (sofern nicht Ehegatte eintritt),
  • Verwandte (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt),
  • jedes andere dauerhafte Haushaltsmitglied (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt).

Der Vertrag besteht unverändert weiter, die genannten Personen werden automatisch zu Mietern. Alle diese Personen können jedoch innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen. Dann ist der Mietvertrag beendet. Bei Eintritt mehrerer Personen kann jeder Einzelne die Erklärung für sich abgeben.

Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben.

Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten

  • Bei Fortsetzung durch überlebende Mieter: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
  • Bei Eintritt in den Mietvertrag: Kündigung mit Dreimonatsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Vertragseintritt. Voraussetzung: Wichtiger Grund in der Person des künftigen Mieters.
  • Bei Vertragsfortsetzung mit Erben: Dreimonatige Kündigungsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Todesfall und von der Nichtfortsetzung des Vertrages mit anderen Personen. Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich.

Für alle Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Tod des Mieters haften die Erben und gleichermaßen die in den Vertrag eintretenden Personen sowie ggf. die überlebenden Mieter, mit denen der Vertrag fortgesetzt wird. Falls der Verstorbene keine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter von den Personen, die in den Vertrag eingetreten sind oder mit denen er fortgesetzt wird, die Stellung einer Mietkaution verlangen.

Denkbar ist jedoch auch, dass die Erben die Erbschaft ausschlagen. Dies ist wahrscheinlich, wenn der Nachlass überschuldet ist. In diesem Fall bestehen in der Regel auch Mietschulden. Der Vermieter muss befürchten, nicht nur auf seinen Forderungen „sitzen zu bleiben“, sondern obendrein das Mietverhältnis zunächst einmal nicht rechtswirksam kündigen zu können. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Dafür muss er sich an das Nachlassgericht wenden. Mit Anordnung einer Nachlasspflegschaft hat der Vermieter in dem Nachlasspfleger einen Vertreter der Erben und kann diesem gegenüber seine Ansprüche durchsetzen.

Die Anordnung einer Nachlasspflegschaft setzt normalerweise ein Sicherungsbedürfnis voraus, das nicht besteht, wenn es keine Vermögenswerte im Nachlass gibt, die man sichern müsste. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat allerdings in einer vermieterfreundlichen Entscheidung festgestellt, dass ein Vermieter auch bei einem vermögenslos oder überschuldet verstorbenen Mieter eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB beantragen kann (7.5.2015, Az. 8 W 49/15).

Beim Ableben des Vermieters werden seine Erben neue Eigentümer des Mietobjekts und treten in den Mietvertrag als neue Vermieter ein. Handelt es sich um mehrere Personen (Erbengemeinschaft), ohne dass ein für die Vermietungsangelegenheiten bevollmächtigter Vertreter bestimmt wurde, muss der Mieter Erklärungen (z.B. Mängelrüge, Kündigung) jeder dieser Personen einzeln zukommen lassen. Umgekehrt müssen auch alle Vermieter gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärungen unterschreiben.

Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05).

 


Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

DIN EN 15733

Qualitätsoffensive in der Maklerbranche   Wer als nach DIN EN 15733 zertifizierter Immobilienmakler, die europäischen Grundsätze der in der Norm festgelegten Qualitätsstandards erfüllt, grenzt sich deutlich von nicht zertifizierten Immobilienmaklern im europäischen In- und Ausland […]

Weiterlesen

Vorfälligkeitsentschädigung – was ist das?

Die Vorfälligkeitsentschädigung   Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich Kreditinstitute für den Fall einer Darlehensrückzahlung vor Ende der vereinbarten Laufzeit den Differenzbetrag entschädigen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie […]

Weiterlesen

Geschossflächenzahl München (GFZ-WGFZ), Grundflächenzahl München (GRZ)

Baurechtliche Antworten zur Geschossflächenzahl (GFZ-WGFZ), Grundflächenzahl (GRZ), zum Baufenster und Co.     Die Geschossflächenzahl (GFZ)? Die Geschossflächenzahl München (GFZ) ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines […]

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Michael Mühlmann

Dipl. Sachverständiger (DIA)
zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch European Certifikation EUcert CYF
Abgeordneter im Bundeskongress für die Immobilienwirtschaft (BVFI)
Regionaldirektor München für den Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI)


Superkraft:
Special Operations & Immobiliengutachten

Kristina Kühn Verkaufsleitung

Kristina Kühn

DEKRA zertifizierte Sachverständige D1
Immobilienmaklerin (IHK)
Grundstücks- und Hausverwalterin (IHK)
Abteilungsleitung Immobilienverkauf
Sales Manager




Superkraft:
Macht Käufer und Verkäufer glücklich

Jutta Mühlmann-Rab, Geschäftsführerin

Jutta Mühlmann-Rab

Diplom Kauffrau
Münchens erste DEKRA zertifizierte Immobilienmaklerin
Immobilienverkauf
Geschäftsführende Gesellschafterin





Superkraft:
Mediator - hält als Wassermann stets die Waage

Luca Mühlmann, Akquise

Luca Maximilian Mühlmann

Kundenbetreuung
Vermietung | Kundenservice | Immobilienbewertung
Energiewertexperte nach Sprengnetter
Superkraft:
Kunden gewinnen - Kunden begeistern

Hier könnte Ihr Name stehen

Wir stellen ein!
Immobilienmakler für den Immobilienverkauf


Jetzt bewerben!

Thomas Kamrau

Thomas Kamrau

Immobilienmakler (IHK)
Immobilienverrentung | Kundenbetreuung

Superkraft:
Freude am Kunden und Freude an der Immobilienrente

Yvonne Wiest, Marketing

Yvonne Wiest

Marketing
Online-und Offline-Immobilien-Marketing

Superkraft:
„Kreativität ist Intelligenz, die Spaß hat"

Andrey Dimitrov

Marketing - Fotograf


Superkraft:
Seine Bilder erzählen Geschichten

Diana Fey / Team ISB München Immobilien

Diana Fey

Marketing


Superkraft:
„Hüterin des Wortschatzes"

Sabine Rocholl / Architektin / Team ISB München Immobilien

Sabine Rocholl

Architektin


Superkraft:
Schafft aus Gedanken reale Immobilien

Carsten Neder / ISB München Immobilien Team / Grafik

Carsten Neder

Marketing - Grafik


Superkraft:
Freude an Kreativität der Grafik

Leander Rab

Leander Rab

Marketing


Superkraft:
3D Vermessungsexperte und Wohnflächenerfassung sowie Bildmanufaktur

Hanna Poppensieker, Immobilienmaklerin

Hanna Poppensieker

Immobilienmaklerin
Sales Assistent

Superkraft:
Der Erfolg liegt in der Präzision der Vorbereitung

Gianluca Oetzel, Kundenbetreuung und Akquise

Gianluca Oetzel

Immobilienmakler
Sales Assistent

Superkraft:
Schlechte Zeiten sind gute Zeiten für Immobilieneigentümer