Was ist eigentlich eine Wohnung?
Wohnung ist ein wirtschaftliches Gut, das das menschliche Bedürfnis eines „Daches über dem Kopf“ befriedigt. Es genügt darüber hinaus kulturellen, gesundheitlichen, sozialen und technischen Ansprüchen der Wohnungsnutzer. Teilweise sind Wohnungsstandards durch den Gesetzgeber (Bauordnungsrecht) vorgegeben, teilweise entsprechen sie einer Übereinkunft von Fachleuten, die sie definieren.
So ist nach DIN 283 Blatt 1 unter einer Wohnung die Summe aller Räume zu verstehen, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Darunter muss sich eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit befinden. Nach den Landesbauordnungen muss außerdem jede Wohnung von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus, einem Flur oder Vorraum haben. Jede Wohnung, die heute gebaut wird, muss über ein WC und ein Bad mit Badewanne oder Dusche verfügen.
Von den Größenverhältnissen her betrachtet, wurde in der früheren Statistik zwischen Klein-, Mittel- und Großwohnungen unterschieden (klein: bis 65 Quadratmeter Wohnfläche, mittel: zwischen 65 Quadratmeter und 90 Quadratmeter, groß: über 90 Quadratmeter).
Eine Sondergröße bildeten die Kleinstwohnungen bis 45 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Größeneinteilung ist überholt. Als repräsentative Normgröße, die die Gesamtheit des marktwirksamen Mietwohnungsbestandes repräsentiert, gilt nach dem RDM-Preisspiegel (seit 2005 IVD-Preisspiegel) die 70 Quadratmeter Wohnung (siehe Normobjekt). Steuerrechtlich muss eine Wohnung 23 Quadratmeter nutzbarer Fläche umfassen, um als Wohnung anerkannt zu werden.
In der Vergangenheit gab es Überlegungen, die Wohnung zu einem „meritorischen Gut“ zu erklären. Das bedeutet, dass von der Befriedigung eines subjektiven Wohnbedürfnisses abstrahiert wird – das im Einzelfall sehr niedrig angesiedelt sein kann. Es kommt vielmehr auf einen definierten objektiven Wohnbedarf an, der im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung ein bestimmtes Wohnkonsumniveau vorschreibt. Insoweit besteht ein Verpflichtungsanspruch an die Haushalte hinsichtlich ihrer nachgefragten Wohnnutzung. So darf eine Überbelegung der Wohnung etwa durch übermäßige Untervermietung nicht stattfinden.
Die Wohnung wurde in der Vergangenheit auch als „Sozialgut“ definiert, wobei allerdings der Sinn verschwommen bleibt. Soweit die Wohnung einem Haushalt als sozialer Einheit zur Daseinsverwirklichung dient, ist dagegen nichts einzuwenden. Sofern aber damit der Gedanke verbunden wird, die Wohnnutzung sei von wirtschaftlichen Interessenlagen abzukoppeln und damit auch generell unterhalb kostendeckender Marktpreise zur Verfügung zu stellen, kann dies nur vorübergehend und in Ausnahmezeiten (etwa der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg) gelten. Die Konsequenz der aus einer solchen Haltung heraus praktizierten Wohnungspolitik zeigte sich offen im Schicksal des Wohnungsbestandes der früheren DDR. Während die Wohnung im vorindustriellen Zeitalter gleichzeitig Produktionsstätte war, fand im Zuge der industriellen Revolution eine Trennung von Wohnen und Arbeiten statt. Dies führte im weiteren Verlauf auch städteplanerisch zu einer funktionalen Trennung in Wohn- und Gewerbegebieten. Dies wurde vor allem durch die Charta von Athen (1933) als Zielvorstellung proklamiert. Heute gehen die städtebaulichen Konzepte umgekehrte Wege. Es geht zur Vermeidung bzw. Verringerung von Verkehrswegen im Interesse der Umwelt um Mischung der Funktionen. Die künftige Entwicklung wird im Rahmen der „Neuen Ökonomie“ dadurch geprägt sein, dass die strenge Unterscheidung zwischen Wohnen und Arbeiten erheblich relativiert wird. Bestandteil künftiger Wohnungen wird zunehmend ein privat und geschäftlich zu nutzender virtueller Kommunikationsraum als Verbindungsstelle nach außen sein.
Die demographische Entwicklung führt sukzessive zu einer weiteren Änderung der Wohnbedürfnisse. Der Anteil der alten Bevölkerung steigt ständig. Hinter dem Schlagwort „altersgerechte Wohnungen“ verbergen sich mittlerweile viele Initiativen. Zum einen geht es darum, Wohnungsbestände an die neuen Anforderungen an altengerechtes Wohnen anzupassen. Zum anderen ist bei der Planung neuer Wohnanlagen darauf zu achten, dass sie auf Dauer eine gute Durchmischung von Haushalten verschiedener Altersgruppen ermöglichen und damit Segregationserscheinungen entgegenwirken.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
